2026.5.9 다주택자 양도세 중과 유예 종료| 잔금유예·임대계약·토지허가 보완책 총정리

2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 부동산 매도 전략에 큰 변화가 예상됩니다. 


하지만 잔금 유예, 임대계약 중 주택 보완책, 실거주 의무 완화 등 놓치기 쉬운 핵심 조건을 제대로 알지 못하면 세금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.


이 글에서는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 달라지는 점, 적용 조건, 정부 보완책, 주의사항까지 한눈에 정리했습니다. 매도 시기와 절세 전략이 중요한 다주택자라면 반드시 확인해야 할 필수 정보입니다.



다주택자에 대한 양도소득세 중과제도 요약-정책브리핑
다주택자에 대한 양도소득세 중과제도 요약-정책브리핑




🏠 다주택자 양도세 중과 유예 종료란?

2022년 5월부터 시행된 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치가 2026년 5월 9일 일몰 기한에 따라 종료됩니다. 정부는 2026년 2월 12일 관계부처 합동 브리핑을 통해 유예 연장 없이 예정대로 종료하되, 국민 불편 최소화를 위한 보완 방안을 발표했습니다.

다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 기본세율에 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트를 가산하는 제도입니다. 유예 종료 후에는 조정대상지역 다주택자 양도 시 최고 75%(지방세 포함 82.5%)의 세율이 적용될 수 있습니다.

⚖️ 유예 종료 시 달라지는 점

구분 유예 기간 중 유예 종료 후
2주택자 기본세율(6~45%) 기본세율 + 20%p
3주택 이상 기본세율(6~45%) 기본세율 + 30%p
장기보유특별공제 적용 가능(최대 30%) 배제 가능성

조정대상지역은 서울 전역 및 경기 과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·하남·의왕 등이 포함됩니다. 비조정대상지역 주택은 중과 대상이 아닙니다.



⏰ 2026년 5월 9일까지 계약 시 잔금 유예 기간

정부는 양도세 중과 유예 대상을 양도일에서 계약일 기준으로 보완했습니다. 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 지역에 따라 차등 유예 기간이 부여됩니다.

✅ 강남3구·용산구(기존 조정대상지역)

5월 9일 이전 계약 + 계약일로부터 4개월 내 양도(잔금·등기) → 중과 면제

✅ 신규 조정대상지역(2025년 10월 16일 지정)

5월 9일까지 계약 + 계약일로부터 6개월 내 양도 → 중과 면제

⚠️ 주의: 가계약이나 토지거래허가 전 사전거래약정은 계약으로 인정되지 않습니다. 정식 매매계약 체결 및 계약금 지급이 증빙서류로 확인되어야 합니다.

🏘️ 임대계약 중인 주택 보완책

세입자가 거주 중인 주택의 원활한 매매를 위해 토지거래허가제도상 실거주 의무를 제한적으로 완화했습니다.

📋 임대 중인 주택 실거주 의무 유예

  • 2026년 2월 12일(발표일) 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무 유예
  • 늦어도 2028년 2월 11일(발표일로부터 2년)까지는 반드시 입주 완료
  • 임차인의 잔여 계약기간은 전액 보장됨

이 조치는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 적용됩니다. 토지거래허가 신청일 및 대출 신청일 기준으로 무주택자여야 합니다.

🏡 토지거래허가제 실거주 의무 완화

토지거래허가구역 내 주택 매수 시 원칙적으로 허가일로부터 4개월 내 입주 후 2년간 실거주해야 하나, 신규 조정대상지역은 6개월로 연장됩니다.

지역 구분 입주 기한 실거주 기간
기존 조정대상지역 허가일로부터 4개월 2년
신규 조정대상지역 허가일로부터 6개월 2년

💡 특례: 신규 조정대상지역에서 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택은 유주택자도 매수 가능합니다. 세입자 계약기간이 짧아 곧 입주 가능하기 때문입니다.



👤 무주택자 요건 및 주의사항

📌 무주택자 판단 기준

  • 토지거래허가: 신청일 기준 무주택자
  • 주택담보대출: 대출 신청일 기준 무주택자
  • 분양권·입주권도 주택으로 간주(유주택 판정)
  • 토지는 주택 수 판단에 포함되지 않음

⚠️ 계약 후 주의사항: 계약 이후 추가 주택을 취득하면 무주택자 조건이 깨질 수 있어 일정 관리가 중요합니다. 전세대출을 보유한 무주택자는 매수 가능합니다.

🏦 주택담보대출 전입신고 의무 유예

양도세 중과 유예 종료 보완조치에 맞춰 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무도 완화됩니다.

📋 전입신고 의무 유예

기존: 대출 실행일로부터 6개월 내 전입신고 필수

변경: '대출 실행일로부터 6개월' 또는 '임대차계약 종료일로부터 1개월' 중 더 늦은 시점까지 유예

이 조치 역시 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 적용됩니다.

🔥 최신 핫 뉴스

2026년 2월 12일 정부 발표 이후 부동산 시장에서는 5월 9일 마감을 앞두고 매물이 증가하는 추세입니다. 서울 강남권에서는 호가가 하락하는 급매물도 등장하고 있습니다.



💬 전문가 평가 및 시장 반응

🎯 부동산 전문가 의견

"5월 9일까지 계약 시 최대 6개월 유예는 거래 여유를 준 것으로 평가됩니다. 다만 임대차계약이 있는 매물은 무주택자만 매수할 수 있어 매수자 풀이 제한적입니다." - 부동산114 관계자

"중과 회피를 위한 다주택자들의 매물 출회가 예상되나, 실거주 의무 유예 등 보완책으로 거래 단절은 막았다는 평가입니다." - KB부동산 리브온 애널리스트

📊 시장 반응

  • 서울 아파트 매물 증가세 지속 중
  • 강남3구 일부 단지에서 호가 하락 급매물 등장
  • 압구정 신현대아파트 183㎡ 매물, 128억→88억으로 40억 하락 사례 발생
  • 2월 둘째 주 서울 아파트 상승률 0.22%로 전주(0.27%) 대비 둔화

출처: 한국부동산원, 서울신문(2026.2.13)

❓ FAQ

Q1. 5월 9일 이전에 계약만 하면 중과를 피할 수 있나요?

네, 가능합니다. 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙되면, 지역에 따라 계약일로부터 4~6개월 내 잔금 및 등기를 완료하면 중과 면제됩니다. 단, 가계약은 인정되지 않습니다.

Q2. 중과가 적용되면 세금이 얼마나 늘어나나요?

2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가되며, 장기보유특별공제(최대 30%)도 배제될 수 있습니다. 양도차익 5억원 기준 2주택자 약 1억원, 3주택자 약 1.25억원의 추가 세금이 발생할 수 있습니다.

Q3. 세입자가 있는 집도 팔 수 있나요?

네, 가능합니다. 무주택자에게 매도하는 경우 매수인의 실거주 의무가 임대차계약 종료일까지 유예됩니다(최대 2028년 2월 11일). 세입자의 거주권은 계약 기간 동안 보장됩니다.

Q4. 비조정대상지역 주택도 중과되나요?

아니요. 비조정대상지역 주택은 중과 대상이 아니며 기본세율만 적용됩니다. 중과는 조정대상지역 내 주택 양도 시에만 적용됩니다.

Q5. 언제부터 시행되나요?

소득세법 시행령 및 부동산거래신고법 시행령 개정안은 2026년 2월 13일부터 입법예고되며, 2월 내 공포·시행 예정입니다.

✅ 핵심 정리

  • 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 일몰 예정대로 종료
  • 5월 9일까지 계약 체결 시 강남3구·용산구 4개월, 신규 조정대상지역 6개월 잔금 유예
  • 임대계약 중인 주택은 계약 종료일까지(최대 2028.2.11) 실거주 의무 유예
  • 다주택자→무주택자 매도에 한해 보완책 적용(분양권·입주권도 주택으로 간주)
  • 주담대 전입신고 의무도 임대차 종료 1개월까지 유예 가능
  • 가계약·사전거래약정은 계약 불인정, 계약금 지급 증빙 필수
  • 신규 조정대상지역 잔여 임차 6개월 미만 매물은 유주택자도 매수 가능

📜 근거 법령


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