다주택자 양도세 중과 유예 2026.5.9 전후 세금 비교 | 2주택 3주택 시뮬레이션 계산
📑 목차
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다주택자 양도세 중과 유예에 관한 재정경제부의 보도자료 중 발췌. |
🏠 다주택자 양도세 중과 유예란?
다주택자 양도소득세 중과 유예는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자가 주택을 양도할 때 기본세율에 추가로 부과되던 중과세율(2주택 +20%P, 3주택 이상 +30%P)을 일시적으로 면제해주는 제도입니다. 2022년 5월 10일부터 시작되어 현재까지 매년 1년씩 연장되어 왔습니다.
이 유예가 적용되는 동안에는 다주택자도 기본세율(6~45%)만 적용받으며, 장기보유특별공제도 정상적으로 받을 수 있습니다. 하지만 유예가 종료되면 서울과 경기 주요 지역의 다주택자는 최고 82.5%(지방소득세 포함)까지 세금을 납부해야 합니다.
⏰ 2026년 5월 9일의 의미
2026년 5월 9일은 현행 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되는 마지노선입니다. 정부는 2026년 1월 경제성장전략 발표에서 유예 연장 여부를 명확히 밝히지 않았으며, "검토 중"이라는 입장만 표명했습니다. 재정경제부는 최종 결정이 나는 대로 발표하겠다는 원론적 답변을 반복하고 있습니다.
문제는 유예 기한까지 4개월밖에 남지 않았다는 점입니다. 서울 전역과 경기 12개 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 계약 후 잔금까지 최소 2~3개월이 소요됩니다. 따라서 5월 9일 이전에 잔금까지 완료하려면 실질적으로 2~3월 중 계약을 체결해야 합니다.
🟢 유예 전 양도 시뮬레이션 (2주택자)
조건: 서울 아파트 / 취득가 7억원 / 양도가 17억원 / 양도차익 10억원 / 보유기간 5년 / 2주택자 / 2026년 5월 9일 이전 양도 / 필요경비는 반영 안함
📊 계산과정
• 양도차익: 10억원
• 장기보유특별공제(5년): 10억 × 18% = 1.8억원
• 과세표준: 8.2억원 - 기본공제 250만원 = 817,500,000원
• 적용세율: 기본세율(6~45%) 누진구조 적용
• 산출세액: 약 3억 1,825만원
• 지방소득세(10%): 약 3,182만원
💰 총 납부세액: 약 3억 5,007만원
🔴 유예 후 양도 시뮬레이션 (2주택자)
조건: 서울 아파트 / 취득가 7억원 / 양도가 17억원 / 양도차익 10억원 / 보유기간 5년 / 2주택자 / 2026년 5월 10일 이후 양도 / 필요경비는 반영 안함
📊 계산과정
• 양도차익: 10억원
• 장기보유특별공제: 0원 (중과 시 배제)
• 과세표준: 10억원 - 기본공제 250만원 = 997,500,000원
• 적용세율: 기본세율(6~45%) + 중과세율 20%P
• 산출세액: 약 6억 3,725만원
• 지방소득세(10%): 약 6,372만원
💰 총 납부세액: 약 7억 97만원
⚠️ 유예 전 대비 추가 부담: 약 3억 5,090만원 (약 2배 증가)
🟢 유예 전 양도 시뮬레이션 (3주택자)
조건: 서울 아파트 / 취득가 7억원 / 양도가 17억원 / 양도차익 10억원 / 보유기간 5년 / 3주택자 / 2026년 5월 9일 이전 양도 / 필요경비는 반영 안함
📊 계산과정
• 양도차익: 10억원
• 장기보유특별공제(5년): 10억 × 18% = 1.8억원
• 과세표준: 8.2억원 - 기본공제 250만원 = 817,500,000원
• 적용세율: 기본세율(6~45%) 누진구조 적용
• 산출세액: 약 3억 1,825만원
• 지방소득세(10%): 약 3,182만원
💰 총 납부세액: 약 3억 5,007만원
🔴 유예 후 양도 시뮬레이션 (3주택자)
조건: 서울 아파트 / 취득가 7억원 / 양도가 17억원 / 양도차익 10억원 / 보유기간 5년 / 3주택자 / 2026년 5월 10일 이후 양도 / 필요경비는 반영 안함
📊 계산과정
• 양도차익: 10억원
• 장기보유특별공제: 0원 (중과 시 배제)
• 과세표준: 10억원 - 기본공제 250만원 = 997,500,000원
• 적용세율: 기본세율(6~45%) + 중과세율 30%P
• 산출세액: 약 7억 4,725만원
• 지방소득세(10%): 약 7,472만원
💰 총 납부세액: 약 8억 2,197만원
⚠️ 유예 전 대비 추가 부담: 약 4억 7,190만원 (약 2.3배 증가)
📊 세금 차이 총정리 비교표
| 구분 |
유예 전 (~5/9) |
유예 후 (5/10~) |
차액 |
|---|---|---|---|
| 2주택자 | 3억 5,007만원 | 7억 97만원 | +3억 5,090만원 |
| 3주택자 | 3억 5,007만원 | 8억 2,197만원 | +4억 7,190만원 |
| 장특공제 | 1.8억원 적용 | 0원 (배제) | -1.8억원 |
| 실효세율 | 약 35% | 최고 82.5% | +47.5%P |
💡 핵심 포인트: 동일한 조건에서 유예 종료 후 양도 시 2주택자는 2배, 3주택자는 2.3배의 세금 부담이 발생합니다.
🔥 최신 핫 뉴스
📰 '5월 시한' 양도세 중과유예 결정, 일단 미뤄놨다
정부가 2026년 경제성장전략에서 다주택자 양도세 중과 유예에 대한 명확한 방향을 제시하지 않았습니다. 재정경제부는 "검토 중"이라는 입장만 밝혔습니다.
기사 전문 보기 →📰 "보유세 무섭고 양도세 겁나고" 2026년 다주택자 세무 골든타임
5월 9일 마지노선을 앞두고 다주택자들의 매도 계획이 가속화되고 있습니다. 토지거래허가구역 지정으로 잔금까지 2~3개월 소요되어 실질적 매도 기간은 더욱 촉박합니다.
기사 전문 보기 →⭐ 후기 및 평가
전문가 평가
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "곧 일몰이 도래하기 때문에 다주택자 양도세 중과가 부활한다고 기정사실화하고 움직이는 게 맞을 듯하다"고 조언했습니다. 정책 불확실성이 큰 만큼 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.
출처: 헤럴드경제 2026.01.09 보도
❓ FAQ
Q1. 2026년 5월 9일에 계약하면 중과 피할 수 있나요?
A. 계약일이 아닌 잔금 지급일이 기준입니다. 5월 9일 이전에 잔금까지 완료해야 중과를 피할 수 있습니다. 현재 서울·경기는 토지거래허가구역으로 계약 후 잔금까지 2~3개월 소요되므로 늦어도 2~3월에 계약해야 합니다.
Q2. 장기보유특별공제는 얼마나 받을 수 있나요?
A. 유예 기간 내 양도 시 보유기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다. 5년 보유 시 18%, 10년 보유 시 30% 공제가 적용됩니다. 하지만 중과 적용 시에는 장기보유특별공제가 완전히 배제됩니다.
Q3. 유예가 연장될 가능성은 있나요?
A. 정부는 아직 명확한 입장을 밝히지 않았습니다. 6월 지방선거를 앞두고 수도권 표심을 고려해 한 차례 더 연장할 가능성도 있으나, 현재로서는 유예 종료 가능성에 무게를 두고 대비하는 것이 안전합니다.
Q4. 중과세율 적용 시 최고 세율은 얼마인가요?
A. 3주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 양도 시 기본세율 45%에 중과세율 30%P가 추가되어 75%가 됩니다. 여기에 지방소득세 10%까지 적용되면 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다.
💡 핵심 정리
✅ 반드시 기억해야 할 사항
• 2026년 5월 9일이 다주택자 양도세 중과 유예 마지노선입니다
• 2주택, 3주택자의 양도세는 유예 전 대비 추가 부담은 약 2~2.3배 증가함
• 서울·경기는 토지거래허가구역이므로 늦어도 2026년 2~3월에 계약하고 5월 9일 이전에 잔금까지 완료해야 양도세 중과를 피할 수 있음.