건폐율과 용적률의 개념 및 용도지역별 기준 총정리
건폐율과 용적률의 개념 및 용도지역별 기준 총정리
건폐율과 용적률의 정의부터, 용도지역별 기준, 관련 법령까지 한눈에! 건물 신축을 계획하거나 부동산 투자를 준비하시는 분들을 위한 핵심 기초 정보를 정리하였습니다.
목차
- 📌 건폐율과 용적률이란?
- 📌 법적 근거 및 최신 개정 내용
- 📌 용도지역별 건폐율 · 용적률 기준
- 📌 계산 예시
- 📌 용적률 계산에 포함되는 면적 vs 제외되는 면적
- 📌 법령 위반 시 처벌
- ❓ FAQ
📌 건폐율과 용적률이란?
- 건폐율: 대지면적 대비 건축면적 비율 = (건축면적 ÷ 대지면적)×100%
- 용적률: 대지면적 대비 연면적 비율 = (연면적 ÷ 대지면적)×100%
→ 건폐율은 ‘땅 위에 차지하는 면적’, 용적률은 ‘총 건축 규모’를 의미합니다.
📌 법적 근거 및 최신 개정 내용
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조·제78조
- 국토계획법 시행령 제84조: 용도지역별 상세 기준 명시
- 건축법 시행령 제115조의3: 이행강제금 규정
- 건축법 시행령 제119조: 용적률 산정에서 제외되는 부분 명시
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령: 용도지역별 용적률 한도 관련 내용 규정
📌 용도지역별 건폐율 · 용적률 기준
| 용도지역 | 건폐율 (≤) | 용적률 (≤) |
|---|---|---|
| 주거지역 | 20–70% | 최대 500% |
| 상업지역 | 90% | 최대 1,500% |
| 공업지역 | 70% | 최대 400% |
| 녹지지역 | 20% | 최대 100% |
| 관리지역 | 20–40% | 최대 100% |
| 농림·자연 | 20% | 최대 80% |
📌 계산 예시
- 건폐율 예시: 100㎡ 대지, 1층 40㎡ → 건폐율 = 40%
- 용적률 예시: 5층 40㎡씩 = 연면적 200㎡ → 용적률 = 200%
📌 용적률 계산에 포함되는 면적 vs 제외되는 면적
| 구분 | 포함되는 면적 | 제외되는 면적 |
|---|---|---|
| 층 위치 | 지상 모든 층의 바닥면적 | 지하층 전용면적 전체 |
| 주차장 | 지상 주차장(노외 또는 상업용) | 지하주차장, 1층 일부 공용주차장 |
| 기계·설비실 | 연면적 활용 공간 내 기계실 | 전기실, 기계실, 정화조실, 펌프실 |
| 복도·계단 | 전용공간 내부 계단·복도 | 공용 복도 및 계단실 |
| 발코니 | 확장된 발코니 면적 | 확장되지 않은 발코니 원형 |
| 옥상 시설 | 사용 가능한 옥상층 (휴게공간 등) | 옥상 출입계단실(최소면적) |
| 외벽 | 바닥면적 안의 내부벽체 | 외벽 두께 자체 |
| 기타 | 상업적 용도의 지상층 부속공간 | 공개공지, 공개공지 인센티브 면적 |
※ 법적 기준: 건축법 시행령 제119조 및 관련 해석지침에 따름
📌 법령 위반 시 처벌
- 허가취소, 공사중지, 철거명령 가능
- 이행강제금: 건폐율 초과 시 80%, 용적률 초과 시 90%
❓ FAQ
Q1. 기존 건물 증축 시 건폐율 기준은?
A. 기존 비율 이하 또는 기준 미만이면 증축 가능. 판례상 가능 인정됨.
Q2. 건폐율과 용적률 중 하나만 초과해도 처벌받나요?
A. 둘 중 하나라도 초과 시 위반으로 간주되며 처분 대상입니다.
Q3. 지방조례가 법정 기준보다 높을 수 있나요?
A. 법령 내 범위에서만 가능하며, 그 이상은 무효입니다.