서울시 토지거래허가구역 신규 및 재지정 현황 (총 31곳) 및 서울시 전체 토지거래허가구역 현황, 부동 시장 영향 및 전망 등

2025. 7. 서울시 토지거래허가구역 신규 및 재지정 현황 (총 31곳) 완벽 분석

서울시가 2025. 7. 21. 부동산 투기 차단을 위해 토지거래허가구역을 총 31곳으로 확대 및 재지정했습니다. 특히 '신속통합기획'과 '공공재개발' 관련 지역에 집중된 이번 조치는 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 서울시 토지거래허가구역의 최신 현황과 핵심 규제 내용을 요약하여 알려드립니다.

목차

I. 토지거래허가구역, 무엇인가요?

1. 정의 및 목적

토지거래허가구역은 부동산 투기 방지를 위해 특정 지역 내 일정 규모 이상 토지(아파트 포함) 거래 시 관할 지자체장의 사전 허가를 의무화하는 제도입니다. 허가 없는 거래는 무효 또는 과태료 처분 대상이 됩니다. 주된 목적은 땅 투기, 다주택 소유, 갭 투자 등 투기적 거래를 차단하고 부동산 시장 안정화를 꾀하는 것입니다.

2. 지정 권한 및 절차

국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정하며, 통상 5년 이내로 지정됩니다. 중앙/지방 도시계획위원회 심의를 거쳐 공고 및 통보됩니다.

3. 허가 대상 및 면적 기준

일반적인 허가 기준 면적은 도시지역 내 주거 180㎡, 상업 200㎡, 공업 660㎡, 녹지 100㎡ 초과 등입니다. 그러나 서울시 신속통합기획 신규 지정 지역은 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 초과로 대폭 하향 조정되어 '지분 쪼개기' 투기를 막습니다.

II. 서울시 토지거래허가구역 최신 현황 (총 31곳 포함)

1. 최근 지정 및 해제 흐름

서울시는 2020년 '대청잠삼' 지역을 시작으로 토지거래허가구역을 지정해왔습니다. 2025년 2월 일부 지역 해제를 발표했으나, 직후 서울 아파트값 상승률이 10배 급등하고 '잠·삼·대·청' 거래량이 3.6배 증가하는 등 시장 과열 조짐이 나타나자, 불과 한 달 만인 3월 강남·서초·송파·용산구 아파트 전체를 재지정했습니다. 이는 시장 불안정에 대한 서울시의 즉각적인 대응을 보여줍니다.

2. 총 31곳 추가 지정 상세

2025년 7월, 서울시는 신속통합기획 및 공공재개발 후보지에 대한 추가 지정을 단행했습니다.
  • 신규 지정 (8곳): 개발 기대감에 따른 투기 수요 차단을 위해 신속통합기획 주택재개발 후보지 8곳이 새롭게 지정되었습니다. (효력: 2025년 7월 29일부터 1년간)
    • 용산구 신창동 29-1 일대
    • 구로구 구로동 466 일대
    • 구로구 개봉동 153-19 일대
    • 도봉구 방학동 641 일대
    • 동작구 신대방동 344-132 일대
    • 동작구 흑석동 204-104 일대
    • 동작구 상도동 201 일대
    • 성북구 삼선동1가 277 일대
  • 재지정 (23곳): 기존 신속통합기획 재개발·재건축 대상지 13곳과 공공재개발 선정지 10곳이 1년간 재지정되었습니다. (효력: 2026년 8월 30일까지 연장)
이 외에도 '압·여·목·성' 재개발·재건축 구역(2026년 4월 26일까지) 및 일부 모아타운 지역(2030년 4월 14일까지)도 재지정되었습니다.

표 1: 서울시 토지거래허가구역 신규 및 재지정 현황 (총 31곳)
구분 주요 대상지 지정 효력일/만료일
신규 지정 (8곳) 신속통합기획 후보지 (용산 신창동, 구로 구로동/개봉동, 도봉 방학동, 동작 신대방동/흑석동/상도동, 성북 삼선동1가) 2025. 7. 29. ~ 1년간
재지정 (23곳) 기존 신속통합기획 재개발·재건축 대상지 13곳, 공공재개발 선정지 10곳 ~ 2026. 8. 30.까지


III. 토지거래허가구역 내 핵심 규제 및 의무

1. 허가 절차 및 필요 서류

매도인과 매수인이 공동으로 관할 구청장에 허가를 신청하며, 15일 이내 허가 여부가 통지됩니다. 주요 제출 서류는 토지이용계획서, 자금조달계획서 등입니다.

 

2. 실거주 의무 및 이용 의무 기간

주거용 목적 허가 시 취득일로부터 최소 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 일반 아파트 매매는 허가일로부터 4개월 내 실거주를 시작해야 합니다. 재개발·재건축 입주권은 실거주 의무가 유예되거나 조정될 수 있습니다.

3. 위반 시 제재 및 벌칙

  • 허가 없는 계약은 무효.
  • 2년 이하 징역 또는 공시가격의 30% 벌금이 부과.
  • 이용 의무 위반 시 취득가격의 5~10% 이행강제금 부과.
  • (다만, 2020~2024년 4월 서울 내 1만 3천 건 허가 중 실거주 의무 위반 적발 사례는 6건에 불과)

IV. 부동산 시장 영향 및 전망

1. 시장 반응

토지거래허가구역 지정은 투기 수요를 억제하여 거래량 감소 및 가격 안정화에 기여합니다. 2025년 2월 해제 후 서울 아파트값 급등 사례는 이 제도의 즉각적인 시장 안정 효과를 입증합니다.

2. 전문가 및 시민 반응

해제 후 시장 과열로 오세훈 시장이 사과하는 등 정책 비판이 있었습니다. 시민들은 재산권 침해와 이주 자유 제한에 대한 불만을 제기하고 있습니다.

3. 향후 전망

서울시는 '핀셋 지정' 전략으로 재산권 보호와 투기 억제를 동시에 추구하며, 실수요자 중심 시장 유지를 목표로 합니다. 그러나 낮은 단속률은 규제 회피 시도를 증가시킬 수 있으며, 장기적으로는 금리 등 거시 경제 변수가 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

V. 관련 법령

부동산 거래신고 등에 관한 법률

VI. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 서울시 신규 지정된 토지거래허가구역의 최소 허가 면적은 얼마인가요?

A1: 신속통합기획 후보지 신규 지정 지역은 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 초과 토지 거래 시 허가가 필요합니다. 이는 일반 기준보다 훨씬 엄격합니다.

Q2: 토지거래허가구역 내 주택 매수 시 반드시 실거주해야 하나요?

A2: 네, 주거용 목적 허가 시 취득일로부터 최소 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 갭투자는 사실상 불가능합니다.

Q3: 실거주 의무 위반 시 어떤 제재를 받나요?

A3: 취득가격의 5~10%에 해당하는 이행강제금이 부과될 수 있습니다. (미이용/방치 10%, 임대 7%, 무단 목적 변경 5%)

Q4: 토지거래허가구역 지정이 해제될 가능성은 있나요?

A4: 서울시는 2027년까지 총 59곳의 토지거래허가구역을 순차적으로 해제할 방침입니다. 투기 우려 해소 또는 정비사업 진행 단계에 따라 해제가 검토됩니다.


위치: 대한민국 서울특별시

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