서울시 토지거래허가구역 현황과 매매계약 절차·준비사항·유의사항 (2025년 기준)

서울시 토지거래허가구역 현황과 매매계약 절차·준비사항·유의사항 (2025년 기준)

목차

1. 2025년 서울시 토지거래허가구역 지정 현황

2025년 6월 기준, 서울시 토지거래허가구역은 총 164.99㎢로 서울 면적의 약 27.26%를 차지합니다. 특히 3월 19일, 강남·서초·송파·용산구 아파트 지역이 신규 지정되었으며, 지정 기간은 3.24~9.30입니다. 이번 조치는 국토부와 서울시가 집값 급등 및 투기 억제를 위해 추진했습니다.

기존 시행되던 압구정동, 여의도동, 목동신시가지아파트, 성수전략정비구역에 대한 토지거래허가제는 그대로 유지됩니다. 

2. 매매계약 전 필수 허가 절차

토지거래허가구역 내 일정 규모 이상의 토지를 거래하려면 계약 체결 전에 반드시 관할 구청장에게 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 체결된 거래는 무효이며, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 최대 2년 이하 징역 또는 거래금액의 30% 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.

허가 절차는 다음과 같이 진행됩니다:

  1. 허가구역 여부와 면적 기준 확인
  2. 매도·매수인이 함께 허가 신청서 제출
  3. 15~30일 이내 심사 후 허가 또는 불허 결정
  4. 허가 통지 후 계약 체결 및 등기 진행

3. 신청 준비서류 및 심사 기준

  • 토지거래허가신청서
  • 매매계약서(사전 작성 가능)
  • 실수요 입증 자료(주민등록등본, 영농/사업 계획서 등)
  • 자금조달계획서 및 토지이용계획서
  • 신분증 및 대리인 위임장(해당 시)

예를 들어, 서울의 주거지역에서는 60㎡ 초과, 상업지역에서는 150㎡ 초과 시 허가 대상입니다. 심사 기준으로는 투기 의도 여부, 실수요 타당성, 자금 출처의 합법성 등이 종합적으로 평가됩니다. 

아래 양식은 토지거래허가신청을 위한 양식 모음입니다. 다운로드 받아 사용하세요 

4. 허가 후 매매계약·등기 절차

허가를 받은 뒤 계약을 체결하고, 30일 이내에 등기를 완료해야 거래가 법적 효력을 갖습니다. 이를 어길 경우 허가 취소 또는 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

5. 유의사항 및 법적 제재

  • 허가 없이 거래 시 → 계약 무효 및 형사처벌
  • 허가 목적 외 사용 시 → 허가 취소 및 과태료
  • 전매 제한 위반 시 → 재허가 요건 충족 및 법적 절차
  • 대법원 판례(1991.12.24, 90다12243): 허가 없는 계약은 “유동적 무효 상태”

6. FAQ

Q1. 모든 토지가 허가 대상인가요?

    → 아니요. 면적과 용도지역 기준에 따라 다릅니다. 반드시 LURIS 시스템 또는 관할 구청에서 확인하세요.

Q2. 허가 없이 계약 체결하면 어떻게 되나요?

    → 계약은 무효화되며, 형사처벌(징역·벌금) 또는 과태료 대상이 될 수 있습니다.

Q3. 허가 신청 후 심사 완료까지 얼마나 걸리나요?

    → 보통 15~30일 내외이며, 지역에 따라 다소 차이는 있을 수 있습니다.

✅ 이 가이드가 도움이 되셨다면, 허가구역 내 안전한 거래에 꼭 참고하시길 바랍니다!


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