주택 우선변제권 vs 최우선변제권 2025년 최신 총정리!
🏠 부동산 임차인 권리 보호 완벽 가이드
우선변제권 vs 최우선변제권 한눈에 이해하기
🚨 부동산 직거래가 많아진 요즈음 자칫 잘못하면 내 재산을 잃을 수도 있기 때문에 임차인이 부동산 계약할 때 주의해야 할 사항이 많습니다.
제 지인은 소액보증금이 계약일 기준의 금액인 줄 알고 있다가 근저당이 설정된 집은 최초 근저당 설정일의 금액인 것을 알고 나서 불안한 나날을 보내고 있습니다. 왜냐면 본인이 소액임차인에 해당되지 않았기 때문입니다.
이 글에서는 우선변제권 vs 최우선변제권, 주택 소액보증금의 기준 등을 중심으로 자세히 살펴보겠습니다.
📑 목차
🔍 우선변제권과 최우선변제권의 차이점
🟢 우선변제권
경매 또는 공매 시 임차인이 대항력(=주택의 인도+전입신고)과 확정일자 요건을 갖춘 경우 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는 권리입니다.
🔴 최우선변제권
임차인이 소액보증금 기준에 해당하는 소액임차인이면 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받는 권리입니다.
⚖️ 차이점을 한눈에 비교!
📋 우선변제권의 요건
💡 소액보증금을 초과하는 임차인은 최우선변제권이 없지만 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 행사하기 위해서 아래 4가지의 요건을 갖추어야 합니다.
🏠 1. 주택 임대차계약 체결 및 거주
실제 주택에 대한 유효한 임대차계약이 존재하고 거주해야 합니다.
📝 2. 주민등록 전입신고 완료
임차인은 이사 후 지체 없이 전입신고를 해야 합니다.
전입신고일 기준으로 '대항력'을 취득합니다. 대항력이란 임차인이 제3자에 대하여 자신이 체결한 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
📅 3. 확정일자 받기
임대차계약서에 확정일자를 받아야 '우선변제권'을 확보할 수 있습니다. 확정일자는 주민센터, 법원, 또는 정부24 등 온라인으로 신청할 수 있습니다.
⚖️ 4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것
주택이 경매되거나 체납처분에 따라 매각 시 법원에 배당요구종기일까지 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 경매절차상 배당에서 제외되어 돈을 전혀 못 받을 수 있습니다.
✨ 우선변제권의 효과
우선변제권은 소액임차인이 아니더라도 누구나 갖출 수 있는 권리이고 우선변제권을 통해 상당한 보호를 받을 수 있습니다.
⚠️ 그런데, 우선변제권이 있다고 해도 선순위 근저당권 등의 권리가 많다면 실제로 임차인이 회수할 수 있는 금액은 줄어들기 때문에 선순위 권리가 많으면 처음부터 계약을 하지 않는 것이 상책입니다.
💰 우선변제를 받을 수 있는 금액은 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(주택임대차보호법 시행령 제10조제1항 및 제2항).
👥 경매 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다(주택임대차보호법 시행령 제10조제3항).
🎯 최우선변제권의 요건 - 3가지 모두 충족해야함
🏡 1. 대항요건을 갖춰야함
대항력 발생 시기: 주택의 인도 + 전입신고 2가지 요건을 갖추면 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기는데 대항력 발생 시기는 위 2가지 요건을 갖춘 다음 날 0시부터입니다.
💰 2. 소액임차인일 것
보증금이 해당 지역의 '소액보증금 기준' 이하일 경우에만 소액임차인으로 인정됩니다.(아래 표 참조)
📋 3. 배당요구
경매 또는 공매 절차에서 법원이 정한 종기까지 배당요구를 해야 최우선변제권이 인정됩니다. 배당요구가 없으면 아무리 소액임차인이라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.
💎 소액보증금 기준표 (지역별)
※ 기준시점: 최초 근저당권 설정일을 기준으로 한다. ➜ 등기사항전부증명서에 근저당권이 설정되어 있으면 계약 시점의 소액보증금이 적용되지 않고 근저당권이 최초로 설정된 시점의 소액보증금이 적용 됩니다. 아주 중요한 포인트입니다. 10년전에 근저당권이 설정되어 있으면 아래 기준표를 조회해서 당시의 소액보증금을 확인해야함.
🌟 최우선변제권의 효과
🥇 1. 경매·공매 시 보증금 중 일정 금액을 '가장 먼저' 변제받을 수 있음
부동산이 경매나 공매로 매각되어 매각대금(배당금)이 배분될 때, 최우선변제금은 다른 어떤 권리자보다 먼저 변제받습니다.
💡 예시: 서울의 2025년 기준 소액보증금인 1억 6,500만원 중 최우선변제금인 5,500만 원은 무조건 먼저 배당받음. 소액임차인이 대항력 + 확정일자를 갖추었으면 나머지 1억 1,000만 원은 우선변제권에 의해서 변제 받을 수 있음.
🏠 2. 대항력과 함께하면 퇴거 없이 계속 거주 가능
임차인이 전입신고와 실제 거주(주택 인도)로 대항력을 갖추고 있다면, 낙찰자가 소유권을 취득해도 임차인을 내보낼 수 없습니다.
이 경우 임차인은 보증금 전액을 돌려받기 전까지 해당 주택에 계속 거주할 수 있는 권리도 있습니다. (단, 최우선변제권은 대항력만 갖췄을 때도 가능)
⚡ 3. 우선변제권보다 더 강한 권리
우선변제권이 '순위'에 따라 배당받는 것이라면, 최우선변제권은 순위와 무관하게 정해진 금액을 먼저 가져갈 수 있는 권리입니다.
🛡️ 4. 다른 권리보다 최우선변제되므로 대부분 보증금 보호 가능
소액임차인은 최우선변제권에 의해서 강력한 보호를 받으므로 사실상 안심하고 임대차 계약을 체결할 수 있습니다.
💡 핵심 포인트
부동산 계약 전 반드시 등기사항전부증명서를 확인하여
근저당권 설정 여부와 시점을 파악하고,
소액임차인 해당 여부를 정확히 판단하세요!