주택 우선변제권 vs 최우선변제권 2025년 최신 총정리!
부동산 직거래가 많아진 요즈음 자칫 잘못하면 내 재산을 잃을 수도 있기 때문에 임차인이 부동산 계약할 때 주의해야 할 사항이 많습니다.
제 지인은 소액보증금이 계약일 기준의 금액인 줄 알고 있다가 근저당이 설정된 집은 최초 근저당 설정일의 금액인 것을 알고 나서 불안한 나날을 보내고 있습니다. 왜냐면 본인이 소액임차인에 해당되지 않았기 때문입니다.
이 글에서는 우선변제권 vs 최우선변제권, 주택 소액보증금의 기준 등을 중심으로 자세히 살펴보겠습니다.
우선변제권과 최우선변제권의 차이점
우선변제권은 경매 또는 공매 시 임차인이 대항력(=주택의 인도+전입신고)과 확정일자 요건을 갖춘 경우 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는 권리이고,
최우선변제권은 임차인이 소액보증금 기준에 해당하는 소액임차인이면 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받는 권리입니다.
우선변제권과 최우선변제권의 차이점은 아래 표로 깔끔하게 정리했습니다.
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차이점을 한눈에 비교!
| 구분 | 우선변제권 | 최우선변제권 |
|---|---|---|
| 내용 | 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받음 |
경매 시 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받음 |
| 대상 | 모든 임차인 | 소액임차인 (소액임차인의 범위표 참조) |
| 요건 | 대항력(=주택의 인도 + 전입신고) + 확정일자 |
대항력 (=주택의 인도 + 전입신고) |
| 변제 순위 | 후순위 권리자보다 우선 | 최우선변제 |
| 보호 금액 | 경락대금 중 선순위 배당 후 남은 범위 내에서 보증금 전액 |
소액보증금 중 일정액 (기준 시점과 지역별로 금액 상이) |
| 예시 | - | 서울의 경우 소액보증금 1억6,500만 원 중 5,500만 원 최우선변제 |
| 근거 법령 | 주임법 제3조의2 (보증금의 회수) |
주임법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) |
우선변제권의 요건
소액보증금을 초과하는 임차인은 최우선변제권이 없지만 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 행사하기 위해서 아래 4가지의 요건을 갖추어야 합니다.
1. 주택 임대차계약 체결 및 거주
실제 주택에 대한 유효한 임대차계약이 존재하고 거주해야 합니다.2. 주민등록 전입신고 완료
임차인은 이사 후 지체 없이 전입신고를 해야 합니다.전입신고일 기준으로 ‘대항력’을 취득합니다. 대항력이란 임차인이 제3자에 대하여 자신이 체결한 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
3. 확정일자 받기
임대차계약서에 확정일자를 받아야 ‘우선변제권’을 확보할 수 있습니다. 확정일자는 주민센터, 법원, 또는 정부24 등 온라인으로 신청할 수 있습니다.4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것
주택이 경매되거나 체납처분에 따라 매각 시 법원에 배당요구종기일까지 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 경매절차상 배당에서 제외되어 돈을 전혀 못 받을 수 있습니다.
우선변제권의 효과
우선변제권은 소액임차인이 아니더라도 누구나 갖출 수 있는 권리이고 우선변제권을 통해 상당한 보호를 받을 수 있습니다.
그런데, 우선변제권이 있다고 해도 선순위 근저당권 등의 권리가 많다면 실제로 임차인이 회수할 수 있는 금액은 줄어들기 때문에 선순위 권리가 많으면 처음부터 계약을 하지 않는 것이 상책입니다.
- 우선변제를 받을 수 있는 금액은 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(주택임대차보호법 시행령 제10조제1항 및 제2항).
- 경매 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다(주택임대차보호법 시행령 제10조제3항).
최우선변제권의 요건 - 3가지 모두 충족해야함
1. 대항요건을 갖춰야함
- 대항력 발생 시기: 주택의 인도 + 전입신고 2가지 요건을 갖추면 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기는데 대항력 발생 시기는 위 2가지 요건을 갖춘 다음 날 0시부터입니다.
2. 소액임차인일 것
보증금이 해당 지역의 ‘소액보증금 기준’ 이하일 경우에만 소액임차인으로 인정됩니다.(아래 표 참조)
| 지역구분 | 소액보증금 기준 | 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
|
과밀억제권역 중 서울 제외 지역 (수도권: 과천, 성남, 하남 등) |
1억 3,000만 원 이하 | 4,300만 원 |
|
광역시(세종시 포함) ※ 수도권·과밀억제권역 제외 |
1억 1,000만 원 이하 | 3,700만 원 |
| 기타 지역 | 9,500만 원 이하 | 3,200만 원 |
※ 기준시점 : 최초 근저당권 설정일을 기준으로 한다.---> 등기사항전부증명서에 근저당권이 설정되어 있으면 계약 시점의 소액보증금이 적용되지 않고 근저당권이 최초로 설정된 시점의 소액보증금이 적용됩니다. 아주 중요한 포인트입니다. 10년전에 근저당권이 설정되어 있으면 아래 기준표를 조회해서 당시의 소액보증금을 확인해야함.
3. 배당요구
경매 또는 공매 절차에서 법원이 정한 종기까지 배당요구를 해야 최우선변제권이 인정됩니다. 배당요구가 없으면 아무리 소액임차인이라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.
최우선변제권의 효과
1. 경매·공매 시 보증금 중 일정 금액을 ‘가장 먼저’ 변제받을 수 있음
- 예시: 서울의 2025년 기준 소액보증금인 1억 6,500만원 중 최우선변제금인 5,500만 원은 무조건 먼저 배당받음. 소액임차인이 대항력 + 확정일자를 갖추었으면 나머지 1억 1,000만 원은 우선변제권에 의해서 변제 받을 수 있음.
2. 대항력과 함께하면 퇴거 없이 계속 거주 가능
임차인이 전입신고와 실제 거주(주택 인도)로 대항력을 갖추고 있다면, 낙찰자가 소유권을 취득해도 임차인을 내보낼 수 없습니다.
이 경우 임차인은 보증금 전액을 돌려받기 전까지 해당 주택에 계속 거주할 수 있는 권리도 있습니다. (단, 최우선변제권은 대항력만 갖췄을 때도 가능)