주택 소액임차인의 지역별 연도별 기준! 담보물권 설정 여부에 따라 달라지는 소액보증금 기준 시점!
주택 소액임차인의 기준표(기준 시점, 지역별 소액보증금)
| 기준 시점 | 지역 | 소액임차인 보증금 | 최우선변제금의 범위 |
|---|---|---|---|
| 2016. 3. 31.~ | 서울특별시 | 1억 원 이하 | 3,400만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 (서울특별시 제외) | 8,000만 원 이하 | 2,700만 원 | |
| 광역시, 세종시, 안산시, 김포시, 광주시 | 6,000만 원 이하 | 2,000만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만 원 이하 | 1,700만 원 | |
| 2018. 9. 18.~ | 서울특별시 | 1억 1천만 원 이하 | 3,700만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 (서울특별시 제외) | 9,000만 원 이하 | 3,000만 원 | |
| 광역시, 세종시, 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 | 6,000만 원 이하 | 2,000만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만 원 이하 | 1,700만 원 | |
| 2021. 5. 11.~ | 서울특별시 | 1억 2천만 원 이하 | 4,000만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 (서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억 원 이하 | 3,400만 원 | |
| 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 경기도 기타 | 7,500만 원 이하 | 2,600만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만 원 이하 | 2,000만 원 | |
| 2023. 2. 21.~ | 서울특별시 | 1억 6천 5백만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 (서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 1억 4천 5백만 원 이하 | 5,000만 원 | |
| 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 경기도 기타 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
※ 기준 시점 : 최초 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일을 기준으로 한다.
위 최초 담보물권 설정일을 기준으로 한다는 근거는 임대차보호법 시행령 각 경과조치에서, “이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따른다.” 즉, 최초 담보물권 설정 시점의 기준을 그대로 적용하도록 명시하고 있습니다.
근저당권 설정 여부에 따라 소액보증금의 기준 시점이 달라져요.
1. 계약 시 근저당 등 담보물권이 있는 경우: 담보물권이 최초 설정된 날이 기준 시점
2. 계약 시 근저당 등 담보물권이 없는 경우: 계약일이 기준 시점
👉 이해를 돕기 위한 예시
2025. 1. 1. 서울에서 보증금 1억 3천만 원 전세 계약 체결을 전제로 할 경우, 근저당권 여부에 따라 기준 시점, 소액보증금과 최우선변제금이 다 달라지는 것을 알 수 있습니다.(아래 표 참조)
| 구분 | 근저당 있는 집 | 근저당 없는 집 |
|---|---|---|
| 계약체결일 | 2025. 1. 1. | 2025. 1. 1. |
| 근저당 설정(1) | 2015. 1. 1. | 근저당 없음 |
| 근저당 설정(2) | 2020. 1. 1. | 근저당 없음 |
| 기준 시점 | 2015. 1. 1. | 2025. 1. 1. |
| 소액보증금 | 1억 원 이하 | 1억 6,500만 원 이하 |
| 최우선변제금 | 3,400만 원 | 5,500만 원 |
👉 근저당권이 설정된 집은 최초 근저당 설정일인 2015. 1. 1.에 해당하는 소액보증금이 1억 원이하이므로 1억 3천만 원에 계약한 이 분은 소액임차인이 아닙니다. 따라서 우선변제를 받을 수 없기 때문에 큰 손해가 발생할 수 있음에 꼭 유의해야 합니다.
👉 근저당권이 없는 집은 계약체결일인 2025. 1. 1.에 해당하는 소액보증금이 1억 6,500만 원 이하이므로, 1억 3천만 원에 계약한 이 분은 소액임차인에 해당합니다.
따라서, 부동산 임대차계약 시 부동산등기사항전부증명서의 '을구'란에 근저당과 같은 담보물권이 적은 금액이라도 설정된 경우라도 가장 오래된 담보물권이 언제 설정되었는지 확인해야 합니다. 바로 그 시점을 기준으로 소액보증금과 최우선변제금이 적용되기 때문입니다.
유의사항 & FAQ
Q1. 부동산 임대차계약 당시는 소액임차인이었는데 계약을 몇차례 갱신하면서 보증금이 증액된 경우 최초 소액임차인의 지위가 유지되나?
→ 계약 체결 당시 소액임차인이었더라도 이후 보증금 증액으로 소액임차인 기준을 초과하게 되면 소액임차인의 지위를 상실하고 따라서 최우선변제권도 행사할 수 없습니다.
Q2. 2025년 서울 지역 우선변제, 어디까지 받을 수 있나요?
→ 서울 2025년 기준 시점의 최우선변제 한도는 5,500만 원입니다. 보증금 중
‘우선변제금 한도’ 내에서 변제받으며, 주택가액의 50% 초과할 경우 50% 한도로 제한됩니다.
Q3. 월세도 소액임차인 보호 대상인가요?
→ 네, 월세 계약은 보통 보증금도 있는데 그 보증금이 기준 시점의 소액보증금이면 당연히 보호 받습니다.
최우선변제금을 초과하는 나머지 보증금은 어떻게 변제되나?
1. 소액임차인의 변제 구조 요약
대항력과 확정일자 요건을 갖춘 소액임차인은 두 가지 보호를 받을 수 있습니다.
첫째, 최우선변제금으로 가장 먼저 변제 받고, 나머지 보증금은 우선변제권에 의해서 후순위 권리자보다 우선해서 변제 받을 수 있습니다.
즉, 서울의 2025년 기준 소액보증금은 1억 6,500만원이므로 최우선변제금으로 5,500만 원을 변제받고 나머지 1억 1,000만 원은 우선변제권에 의해서 변제 받을 수 있다는 것입니다.
2. 대항력과 확정일자 없으면 소액임차인도 나머지 보증금을 보호 못 받는다.
| 예시 조건 | 나머지 보증금의 변제 순위 | 설명 |
|---|---|---|
| 대항력 + 확정일자 있음 | 후순위 권리자보다 우선 | 일반 임차인의 우선변제권 행사 가능 |
| 대항력만 있음 | 최우선변제금만 보호, 나머지는 일반 채권자와 동일 |
순위 밀림 |
| 확정일자만 있음 | 대항력 없으면, 배당 못 받거나 매우 후순위 |
전입신고 없이 확정일자만 받은 경우 |
| 둘 다 없음 | 보호 거의 없음 | 임차인으로서 지위 약함 |