아파트 집값 담합 처벌 총정리 | 부녀회·단톡방 담합 사례와 처벌 수위

아파트 집값을 인위적으로 올리기 위한 부녀회·입주민 단체의 가격 담합이 사회적 문제로 떠오르고 있습니다.

단톡방을 통한 시세 통제, 공인중개사 압박 등 위법 행위는 강력한 처벌 대상이 될 수 있어 정확한 법적 기준을 아는 것이 중요합니다. 특히 공정거래위원회 등 관계 기관의 단속이 강화되면서 관련 법령과 처벌 수위에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

이 글에서는 아파트 가격 담합의 개념부터 처벌 근거 법령, 실제 적발 사례, 처벌 수위까지 꼭 알아야 할 핵심 정보를 한눈에 정리했습니다. 부동산 거래 시 불이익을 피하고 법적 리스크를 예방하고 싶다면 지금 반드시 확인해보세요.

📑 목차

1️⃣ 아파트 단체의 가격 담합이란
2️⃣ 처벌 근거 법령
3️⃣ 처벌 수위 한눈에 보기
4️⃣ 처벌되는 사례 유형 분석
5️⃣ 실제 판례·적발 사례
6️⃣ 🔥 최신 핫 뉴스
7️⃣ 피해 공인중개사 후기
8️⃣ FAQ 자주 묻는 질문
9️⃣ 핵심 정리

형사처벌 대상이 되는 아파트값 담합 안내문. 출처-정책리핑

🏘️ 아파트 단체의 가격 담합이란

아파트 부녀회·입주자대표회의·카카오톡 오픈채팅방 등 임의단체가 조직적으로 최저 매도가격을 정하고, 이를 어기는 입주민이나 공인중개사를 집단 압박하는 행위입니다. 단순한 주민 모임처럼 보이지만, 공인중개사법·형법상 명확한 범죄에 해당합니다.

주요 담합 행위 유형은 ① 최저가 이하 매도 금지 가이드라인 설정, ② 협조 거부 중개사 '블랙리스트' 작성 및 공유, ③ 단체 민원·허위신고로 업무 방해, ④ 고가 광고 중개사에만 매물 몰아주기, ⑤ 가격 협조 강요 후 불응 시 협박이 있습니다.

⚖️ 처벌 근거 법령

① 공인중개사법 제33조 제2항 (2020.2.21. 시행)
누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 다음 행위를 금지합니다.
· 안내문·온라인 커뮤니티로 특정 중개사 의뢰 제한 유도
· 고가 광고 중개사에게만 중개 의뢰하도록 유도
· 특정 가격 이하 중개의뢰 하지 않도록 유도
· 중개사에게 시세보다 높은 표시·광고 강요

② 형법 제314조 (업무방해죄)
허위사실 유포·위계·위력으로 공인중개사 업무를 방해한 경우 적용됩니다.

③ 형법 제283조 (협박죄) / 제324조 (강요죄)
가격 협조를 거부한 중개사나 입주민에게 해악을 고지하며 협박·강요한 경우 적용됩니다.

④ 부동산거래신고법 제28조
허위 거래가격 신고 또는 허위 매물 신고 행위에 적용됩니다.

⑤ 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(공정거래법) 제40조
사업자단체 구성원의 부당한 공동행위(담합)에 적용됩니다. 다만 비사업자인 일반 입주민에 대한 직접 적용은 제한적입니다.

📊 처벌 수위 한눈에 보기

위반 행위	적용 법령	처벌 수위
집값 담합 주도 (온라인·단톡방)	공인중개사법 제33조 제2항	3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
중개사 업무방해 (허위신고·단체압박)	형법 제314조	5년 이하 징역 또는 1천500만원 이하 벌금
협박·강요	형법 제283·324조	협박: 3년 이하 징역 강요: 5년 이하 징역
허위 거래신고	부동산거래신고법 제28조	3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
공인중개사 담합 (친목회·비회원 배척)	공인중개사법 제33조 제1항 제9호	3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금

형사처벌 대상이 되는 아파트값 담합 사례. 출처-정책리핑

🔍 처벌되는 사례 유형 분석

유형 ①: 카카오톡 단톡방 최저가 합의 후 위반 중개사 신고
오픈채팅방에 '10억 미만 매도 금지' 가이드라인을 게시하고, 이를 어긴 중개사를 허위 매물로 포털 신고·관할 시청에 집단 민원 접수. → 공인중개사법 제33조 제2항 위반, 업무방해죄 동시 적용

유형 ②: 블랙리스트 중개사무소 조직적 방문 및 영업 방해
성남시 사례처럼 공인중개사 블랙리스트를 작성하고, 손님인 척 방문해 업무를 방해. → 형법 제314조 업무방해죄 적용

유형 ③: 중개사에게 고가 광고 강요 후 불응 시 협박
"OO억 이하로 광고하면 가두리 영업 신고하겠다"며 협박. → 형법 제283조 협박죄, 공인중개사법 제33조 제2항 제4호 동시 적용

유형 ④: 입주민이 직접 가격 협조 거부 중개사 계약 파기 유도
부녀회원들이 집단으로 찾아가 낮은 가격으로 계약하려는 매도인에게 압력을 행사해 계약을 파기시킴. → 강요죄(형법 제324조), 업무방해죄 적용 가능

유형 ⑤: 공인중개사 친목회 결성 후 비회원 공동중개 배척
가락회 사례처럼 회원제 모임을 만들어 비회원 중개사와 공동중개 거부. → 공인중개사법 제33조 제1항 제9호 위반. 주범 징역 8개월 법정구속

유형 ⑥: SNS·온라인 커뮤니티 여론 선동 후 집단 행동
아파트 카페·밴드에 "XX부동산에 절대 물건 주지 맙시다"라는 글 게시. → 공인중개사법 위반. 단순 동조·댓글도 처벌 가능

📁 실제 판례·적발 사례

▶ 가락회 사건 (서울동부지법, 2024년)
서울 송파구 가락동 대단지 공인중개사 4명이 '가락회'를 결성, 신규 회원에게 2천만~3천만 원 가입비를 받고 비회원과 공동중개를 거부. 회장 A씨 항소심 징역 8개월 법정구속, 회원 2명 집행유예 1년, 나머지 1명 벌금 500만원. 공인중개사법 개정(2020.2.21.) 후 담합 처벌 최초 사례.

▶ 서울 서초구·은평구 단톡방 집값 담합 (서울시 민생사법경찰국, 2024~2025년)
서초구 아파트 단톡방 운영자가 "OO억 이하 매물은 허위신고 하자"며 선동 → 공인중개사법 위반으로 형사 입건, 검찰 송치. 은평구에서도 60대 주민 2명 형사 입건. 서울에서 온라인 단톡방 집값 담합 주도자를 형사 입건한 첫 사례.

▶ 경기도 하남·성남·용인 집단 담합 (경기도 수사TF, 2025년 2월)
하남시 아파트 주민 179명이 오픈채팅방으로 '10억 미만 매도 금지' 담합. 핵심 주도자 A씨는 7억8천만 원에 매입한 아파트를 10억8천만 원에 팔아 약 3억 원 시세차익. 경기도 수사TF 무더기 적발.

김동연 경기도지사가 부동산 가격을 인위적으로 올리기 위한 담합사례를 적발하고 불법행위를 뿌리 뽑겠다고 밝혔습니다. 또 결정적 증거 제보자에게는 최대 5억 원의 포상금 지급을 검토 중입니다.

📰 경기도, 하남·성남·용인 집값 담합 무더기 적발…주민 179명 카톡방 운영
서울경제 | 2025.02.12
경기도 수사TF가 오픈채팅방을 이용한 집값 담합을 무더기 적발. 성남에서는 공인중개사 블랙리스트를 만들어 손님인 척 방문해 업무를 방해한 혐의도 확인.

📰 서울시, 집값 담합·허위거래 신고 등 집중 수사…"시장교란 행위 엄정 대응"
서울시 보도자료 | 2025.04.23
서울시 민생사법경찰국이 아파트 온라인 커뮤니티 집값 담합 행위를 내사하고 집중 수사에 착수. 결정적 증거 신고 시 최대 2억원 포상금 지급.

💬 피해 공인중개사 후기·평가

피해 중개사 A씨 (경기 하남시)
"밤낮 없이 항의 전화가 왔고, 포털에 허위 매물 신고가 쏟아져 결국 광고를 내릴 수밖에 없었습니다. 정상적인 영업 자체가 불가능했어요. 담합 가격보다 낮은 매물을 올렸다는 이유만으로 수십 건의 집단 민원이 시청에 들어가는 것을 경험했습니다."
출처: 서울경제 2025.02.12 보도

하남시청 부동산 담당 공무원 B씨
"동일한 내용의 민원이 수십 건씩 반복 접수돼 행정 업무가 마비될 지경이었습니다. 채팅방 대화 내용을 보니 '민원 넣는 것을 회사 일처럼 생각하라'고 조직적으로 독려하고 있었습니다."
출처: 서울경제 2025.02.12 보도

법무법인 관계자 평가
"단순히 채팅방에서 '좋아요'를 누르거나 동조 댓글을 달기만 해도 처벌 대상이 될 수 있습니다. 담합을 주도한 방장(운영자)은 물론, 적극적으로 동참한 구성원도 공인중개사법 위반으로 입건될 수 있다는 점을 명심해야 합니다."
출처: 법무법인 더프라임, 로톡 2025.10.21

❓ FAQ 자주 묻는 질문

Q1. 단톡방에서 가격 합의 글에 '좋아요'만 눌러도 처벌받나요?
A. 단순 동조·댓글도 처벌 대상이 될 수 있습니다. 다만 실제 처벌은 적극적인 행위가 입증된 경우에 집중됩니다. 주도자(방장)는 더욱 무거운 책임을 집니다.

Q2. 부녀회는 법인이 아닌데 처벌이 가능한가요?
A. 가능합니다. 대법원은 부녀회가 법인 아닌 사단의 실체를 가진 자생단체라고 판시했습니다(대법원 2016도2923). 단체 구성원 개인도 각자 형사 책임을 집니다.

Q3. 담합에 참여하지 않은 입주민이 피해를 입으면 어디에 신고하나요?
A. 부동산거래질서교란행위 신고센터(☎ 1644-9782), 서울시 민생사법경찰국, 경찰서에 신고할 수 있습니다. 결정적 증거 신고 시 최대 2억원 포상금도 지급됩니다.

Q4. 공인중개사가 피해를 입었을 때 어떻게 대응해야 하나요?
A. 채팅 내용·녹취·허위신고 내역 등을 증거로 확보한 후 경찰에 업무방해·협박 혐의로 고소하고, 민사상 손해배상 청구도 병행할 수 있습니다.

Q5. 주민들끼리 담합만 하고 중개사를 직접 괴롭히지 않으면 처벌이 안 되나요?
A. 단순 주민 간 가격 합의만으로는 처벌이 어려웠으나, 공인중개사법 개정(2020.2.21.) 이후 온라인·안내문을 이용한 가격 유도 행위 자체가 처벌 대상입니다.

Q6. 담합 행위는 민사 손해배상도 청구할 수 있나요?
A. 가능합니다. 형사 처벌과 별개로 피해를 입은 공인중개사나 입주민은 민법 제750조 불법행위를 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

✅ 핵심 정리

✔️ 처벌 근거: 공인중개사법 제33조 제2항 (2020.2.21. 시행), 형법 업무방해·협박·강요죄

✔️ 최고 처벌: 징역 3~5년 또는 벌금 1,500만~3,000만원 (중복 적용 가능)

✔️ 처벌 대상: 단톡방 방장·운영자, 적극 동참자, 협박·강요 행위자

✔️ 처벌 사례: 가락회 주범 징역 8개월 법정구속, 단톡방 운영자 형사 입건 다수

✔️ 신고: 부동산거래질서교란행위 신고센터 ☎ 1644-9782, 최대 2억원 포상금

✔️ 주의: 단순 동조 댓글도 처벌 대상 가능, 민사 손해배상 병행 청구 가능

✔️ 한계: 주민 간 순수 담합(중개사 직접 피해 없는 경우)은 아직 처벌 규정 미비

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