부동산 가계약금 돌려받을 수 있을까? 반환 기준·판례·대처법 완벽 정리

부동산 계약 전 급하게 송금한 가계약금, 과연 돌려받을 수 있을까요? 


계약이 성립된 것으로 보는지 여부에 따라 반환 가능성이 크게 달라지기 때문에, 정확한 법적 기준을 아는 것이 중요합니다. 특히 최근 대법원 판례(2022다247187 등)와 민법 해석에 따라 판단 기준이 구체화되면서, 무조건 몰수되는 것은 아니라는 점도 확인할 필요가 있습니다.


이번 글에서는 가계약금의 법적 성격, 계약 성립 판단 기준 3가지, 반환 가능한 경우와 불가한 경우, 실제 대처법까지 핵심만 정리했습니다. 분쟁을 예방하고 불필요한 손해를 막기 위해, 송금 전 반드시 알아야 할 내용을 확인하세요.



🏠 가계약금이란? — 법적 성격

가계약금은 민법에 존재하지 않는 용어입니다. 정식 계약서 작성 전, 매물을 선점(일명 "찜")하기 위해 먼저 건네는 소액의 돈으로, 통상 매매가·보증금의 1% 내외가 오갑니다.

법원은 상황에 따라 가계약금을 아래 세 가지 성격 중 하나로 판단합니다.

  • 해약금 : 계약 파기 시 교부자는 포기, 수령자는 배액 반환
  • 증거금(청약의 증거) : 계약 의사를 나타낸 것일 뿐, 계약 미성립 시 원칙적 반환
  • 위약금 : 계약 파기 시 손해배상 예정액으로 몰수

⚠️ 어떤 성격인지는 당사자 간의 약정 내용과 구체적 상황에 따라 판단하므로, 같은 '가계약금'이라도 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.



📌 계약 성립으로 인정하는 3가지 기준

대법원은 가계약이라도 아래 3가지 핵심 사항이 합의되면 정식 계약 성립으로 봅니다. (대법원 2000다51650, 2005다39594)

구분 항목 예시
① 매매(임대차) 대상 특정 동·호수 등 거래 부동산 명확히 지정
② 거래 대금 확정 총 매매가 또는 보증금 액수 합의
③ 지급 방법 결정 중도금·잔금 액수 및 지급 시기 논의

💡 문자·카카오톡으로 위 3가지가 오갔다면 계약서 없이도 법적 계약으로 인정됩니다. "잠깐 잡아만 두는 것"이 아닐 수 있으니 주의하세요.

반대로, 3가지 중 하나라도 특정되지 않아 계약이 미성립된 경우 가계약금은 '부당이득'으로 원칙적 반환 대상이 됩니다.

✅ 반환받을 수 있는 경우

  • ① 매매대금(또는 보증금, 월세)·거래물건·중도금 지급방법 등 중요 사항이 미확정 상태에서 지급된 경우
  • ② "계약이 안 되면 반환"이라는 특약을 명시적으로 약정한 경우
  • ③ 해약금 약정이 없고 단순히 계약 의사만 표시한 증거금 성격인 경우
    → 단순 변심이라도 반환 청구 가능 (대법원 2022다247187)
  • ④ 매도인(임대인) 측 귀책으로 계약이 무산된 경우 — 수령자는 배액 상환
  • ⑤ 대출 불가·주택 하자 등 조건부 특약이 있고 해당 조건이 충족된 경우
  • ⑥ 계좌이체 메모에 "가계약금", "예약금", "계약금 일부"로만 기재된 경우 (반환 유리한 정황증거)

❌ 반환받지 못하는 경우

  • ① 3가지 핵심 사항이 모두 합의된 상태에서 지급 → 계약 성립으로 보아 해약금 법리 적용
  • ② 명시적 해약금 약정이 있고 매수인(임차인)이 계약을 포기한 경우
  • ③ "파기 시 위약금으로 몰수"라는 특약을 사전 합의한 경우
  • ④ 문자·카톡 등으로 구체적 조건까지 의사합치된 후 매수인(임차인)이 단순 변심한 경우
  • ⑤ 가계약 후 정식 계약서까지 체결되었으나 매수인(임차인)이 계약 포기한 경우
    → 민법 제565조 해약금 원칙 적용, 계약금 포기


🔍 반환 가능 vs 불가 — 한눈에 비교

상황 반환 여부 근거
중요 사항 미합의 + 단순 변심 ✅ 반환 가능 대법원 2022다247187
"미체결 시 반환" 특약 존재 ✅ 반환 가능 특약 우선 적용
매도인(임대인) 귀책으로 계약 무산 ✅ 배액 반환 민법 제565조 유추
3가지 합의 완료 + 매수인(임차인) 변심 ❌ 반환 불가 대법원 2005다39594
해약금 약정 명시 + 매수인(임차인) 포기 ❌ 반환 불가 약정의 효력 우선
위약금 특약 + 계약 파기 ❌ 반환 불가 손해배상 예정

🛡️ 대처방법 & 가계약 제대로 하는 법

🔴 이미 지급했는데 돌려받고 싶다면?

  • 문자·카카오톡·통화녹취 등 당시 대화 내용 즉시 보관
  • 계약의 중요 사항이 미합의였음을 입증할 자료 확보
  • 상대방에게 내용증명(부당이득 반환 요청) 발송
  • 분쟁 지속 시 소액사건심판 또는 민사소송 제기 (소가 3,000만 원 이하 → 소액사건)
  • 국토교통부 부동산 분쟁조정위원회 활용 가능

🟢 가계약을 제대로 하는 법 — 분쟁 예방 체크리스트

  • ✔ 가계약서에 매매(임대차) 대상·금액·잔금일 명확히 기재
  • ✔ "본계약 미체결 시 가계약금 반환" 또는 "해약금으로 처리" 특약 명시
  • ✔ 계좌이체 메모에 조건 문구 기재 ("가계약금-조건부 반환 합의")
  • ✔ 합의 내용을 문자·이메일 등 문서로 상호 확인
  • ✔ 대출 불가·하자 발생 대비 해제 조건 특약 반드시 삽입
  • ✔ 공인중개사에게 가계약서 작성 및 확인 서명 요청

🔥 최신 핫 뉴스



⭐ 실제 사례 후기 & 평가

👤 A씨 (30대, 아파트 매수 희망자)

"공인중개사가 '이 집 지금 안 잡으면 다른 사람 들어온다'고 해서 500만 원 가계약금을 바로 입금했는데 다음날 마음이 바뀌었어요. 당시 금액·입주일이 아직 미정이었고 그 내용이 카톡에 남아 있어서, 변호사 상담 후 내용증명을 보내 전액 돌려받았습니다."
출처: 부동산 전문 문석주 변호사 상담 사례 (브런치)

👤 B씨 (20대, 전세 계약 시도)

"가계약금 이체 전 '대출 불가 시 전액 반환'이라는 특약을 문자로 확인받았어요. 결국 대출이 거절돼 계약을 해지했는데 특약 덕분에 가계약금을 전부 돌려받을 수 있었습니다. 특약 한 줄이 얼마나 중요한지 절감했어요."
출처: 집품 부동산 정보 사례 (zippoom)

👤 C씨 (40대, 빌라 매도인)

"구두로 금액·입주일·중도금까지 다 합의하고 카톡으로도 확인한 상태에서 매수인이 '단순 변심'이라며 가계약금 반환을 요구했어요. 법원에서는 '3가지 핵심 사항이 합의됐으니 계약 성립'이라고 보아 매수인이 가계약금을 포기해야 한다고 판단했습니다."
출처: KB부동산 가계약금 분쟁 사례

⚖️ 근거 법령 & 주요 판례

📜 근거 법령

⚖️ 주요 판례

사건번호 판시 내용 요약
대법원 2000다51650 계약 성립 = 본질적·중요 사항에 구체적 의사합치 필요
대법원 2005다39594 가계약서에 매매목적물·대금·중도금 합의 있으면 계약 성립 (잔금일 미기재·정식계약서 미작성 무관)
대법원 2021다248312 중요 사항 미합의 또는 반환 특약 있는 경우 해약금으로 볼 수 없어 반환 인정
대법원 2022다247187 명시적 해약금 약정 없으면 매수인이 스스로 포기해도 가계약금 반환 청구 가능

❓ FAQ 자주 묻는 질문

Q. 가계약금은 법적으로 얼마까지 요구할 수 있나요?
별도 법적 상한선은 없습니다. 관행상 매매가의 1% 내외지만, 당사자가 합의하면 금액은 자유롭게 정할 수 있습니다. 다만 금액이 클수록 분쟁 시 피해도 커지므로 가급적 소액으로 설정하세요.
Q. '24시간 안에 취소하면 돌려준다'는 중개사 말을 믿어도 되나요?
아닙니다. 법적으로 쿨링오프(청약 철회) 제도는 부동산 거래에 적용되지 않습니다. 중개사 말은 구속력이 없으며, 반환 여부는 당사자 간 약정 내용과 계약 성립 여부로만 판단합니다.
Q. 매도인(임대인)이 계약을 파기하면 가계약금의 2배를 받을 수 있나요?
계약이 성립된 것으로 인정되거나 명시적으로 해약금 약정이 있는 경우에는 배액 배상을 받을 수 있습니다. 단, 계약 미성립 상태라면 민법 제565조 해약금 조항이 직접 적용되지 않아 지급한 가계약금 반환만 가능할 수 있습니다.
Q. 상대방이 가계약금 반환을 거부하면 어떻게 해야 하나요?
① 내용증명 발송 → ② 소액사건심판 청구(3,000만 원 이하) → ③ 부동산 분쟁조정위원회 활용. 증거(문자·카톡·이체내역)를 철저히 보관하는 것이 가장 중요합니다.
Q. 2026년 계약금 증빙 의무화가 가계약에도 영향을 미치나요?
네. 2026년 1월부터 공인중개사가 실거래 신고 시 계약서와 계약금 입금 증빙자료를 함께 제출해야 합니다. 가계약 후 본계약으로 이어지는 거래에서 증거 자료가 더욱 명확히 남게 되어, 분쟁 시 유불리 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

✅ 핵심 정리

  • 📌 가계약금은 민법에 없는 용어 — 해약금·증거금·위약금 중 무엇인지가 핵심
  • 📌 매매물건·금액·지급방법 3가지 합의 완료 = 계약 성립 → 반환 매우 어려움
  • 📌 3가지 미합의 + 명시적 해약금 약정 없음 = 단순 변심에도 반환 가능 (대법원 2022다247187)
  • 📌 매도인 귀책으로 파기 시 → 배액 반환 청구 가능
  • 📌 가장 강력한 보호 수단 = "미체결·대출불가 시 반환" 특약 명문화
  • 📌 분쟁 발생 시 → 내용증명 → 소액사건심판 → 분쟁조정위원회 순서로 대응
  • 📌 2026년 1월부터 계약금 증빙 의무화 → 가계약 증거 관리 더 중요해짐

💚 분쟁 전 전문가 상담이 최선!
국토부 부동산 분쟁조정위원회: www.molit.go.kr | 대한법률구조공단: ☎ 132


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