2026.2.10.부터 자금조달계획서 변경! 가상자산·외국인 신고 의무화 총정리
부동산 매매계약, 이제 자금 출처를 더 꼼꼼히 증명해야 합니다.
2026년 2월 10일부터 자금조달계획서 제출 기준이 대폭 강화되며, 가상자산 매각대금 항목 신설, 외국인 체류자격·거소증명 의무화, 계약금 입금증 첨부 필수 등 실무적으로 놓치기 쉬운 변경사항이 한꺼번에 적용됩니다. 이를 제대로 준비하지 않으면 최대 500만 원 과태료는 물론 국세청 자금출처조사로까지 이어질 수 있어 주의가 필요합니다.
이 글에서는 2026년 2월 10일 이후 달라지는 자금조달계획서 핵심 변경 항목, 왜 이런 제도가 도입됐는지, 그리고 실무에서 가장 많이 실수하는 포인트를 한 번에 정리했습니다. 부동산 계약을 앞두고 있다면, 반드시 계약 전에 읽어야 할 필수 가이드입니다.
📑 목차
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| 자금조달계획서 강화내용 안내. 출처-정책브리핑 |
📋 자금조달계획서란?
자금조달계획서는 부동산 매수 시 취득 자금의 출처를 지자체에 신고하는 서류입니다. 투기과열지구·조정대상지역 주택이나 6억원 초과 주택 거래 시 필수로 제출해야 합니다.
⚠️ 현행 제출 대상
- 개인: 조정대상지역·투기과열지구 주택 또는 6억원 초과 주택
- 법인: 모든 주택 거래
- 토지: 수도권·광역시·세종시 1억원 이상 또는 기타 지역 6억원 이상
🚫 미제출 시 불이익: 과태료 최대 500만원 + 국세청 자금출처조사 대상 선정 → 증여세 추징 위험
🔄 2026.2.10 주요 변경 내용
2026년 1월부터 시행된 변경사항에 이어, 2월 10일부터는 추가 강화 조치가 적용됩니다.
| 구분 | 기존 | 2026.2.10 이후 |
|---|---|---|
| 자기자금 항목 | 예금, 주식·채권 매각대금 등 | 가상자산 매각대금 항목 신설 |
| 외국인 신고 | 2년 실거주 요건만 | 체류자격, 거소증명, 자금조달계획서+증빙서류 필수 |
| 계약금 증빙 | 불필요 | 계좌이체 입금증 의무 제출 |
💰 가상자산 매각대금 항목 신설
2026년 1월부터 자금조달계획서에 '가상자산(암호화폐) 매각대금' 항목이 추가되었으며, 2월 10일 계약분부터 본격 적용됩니다.
📊 작성 방법
- 자기자금 항목에 "가상자산 매각대금" 란 기재
- 거래소 거래내역서, 출금 증빙 등 제출
- 투기과열지구는 증빙서류 필수, 조정대상지역은 선택
⚠️ 가상자산 투자자 주의사항
가상자산은 2027년까지 비과세라 소득금액증명원에 나오지 않습니다. 자금출처조사 시 코인 거래 시드머니 출처(급여, 상속, 증여 등)까지 소명해야 하므로 거래내역을 5~10년 보관해야 합니다.
🌏 외국인 신고 의무 강화
2026년 2월 10일 이후 체결되는 계약부터 외국인이 토지거래허가구역 내 주택을 매수할 경우 추가 신고 의무가 발생합니다.
📝 외국인 추가 제출 서류
- 자금조달계획서 + 증빙서류 (의무 제출)
- 체류자격 증명서류
- 국내 주소 보유 여부 확인 서류
- 183일 이상 거소 여부 입증 자료
🎯 변경 취지
외국인의 부동산 투기 수요 차단 및 자금 출처 투명성 확보. 특히 중국인 등 외국인 자본의 무분별한 부동산 매입을 규제하기 위한 조치입니다.
💳 계약금 입금증 의무화
2026년 2월 10일부터 공인중개사는 부동산 거래신고 시 계약서 + 계약금 입금 증빙자료를 함께 제출해야 합니다.
✅ 제출 서류
- 계약서 원본
- 계약금 계좌이체 입금증 (현금 거래 금지)
- 투기과열지구: 총 분양대금 20%에 해당하는 계약금 입금증
💡 실무 팁: 계약금을 현금으로 주고받는 관행은 이제 불가능합니다. 반드시 은행 계좌이체로 거래하고 입금증을 보관하세요.
🎯 변경 취지 및 배경
1️⃣ 부동산 거래 투명성 강화
실거래가 부풀리기, 허위 신고, 자전거래 등 시장 교란 행위가 증가하자 정부가 검증 체계를 강화했습니다. 기존에는 별도 증빙 없이 신고서만 제출하면 됐지만, 이제는 모든 자금 흐름을 문서로 입증해야 합니다.
2️⃣ 가상자산 불법 유입 차단
코인으로 번 돈으로 부동산을 매입하는 사례가 급증하면서, 자금세탁·탈세 우려가 커졌습니다. 가상자산 매각대금 항목 신설로 출처를 명확히 파악합니다.
3️⃣ 외국인 투기 수요 억제
외국인 자본의 무분별한 부동산 매입으로 주택 가격이 상승하는 것을 막기 위해, 외국인 대상 신고 의무를 대폭 강화했습니다.
🔥 최신 핫 뉴스
📰 증빙자료·가상자산·외국인…2026년 부동산 규제 촘촘해진다
2026년 부동산 정책은 거래 투명성 강화, 금융 규제 보완, 실수요자 지원 확대 3가지 방향으로 진행. 가상화폐 매각 대금 의무 기재, 외국인 주택 거래 관리 촘촘해져.
📰 2026년 주목해야 할 부동산 규제는 무엇일까?
2026.2.10 이후 체결 계약부터 외국인은 체류자격, 국내 주소, 183일 거소 여부도 자금조달계획서와 함께 신고 필수. 다주택자 양도세 중과 배제는 2026.5.9까지만 적용.
⭐ 실무자 후기 및 평가
✅ 공인중개사 A씨
"계약금 입금증까지 받아야 해서 업무가 늘었지만, 투명한 거래를 위해서는 필요한 조치. 현금 거래가 사라지니 오히려 분쟁 소지가 줄었다." (출처: 부동산R114 설문)
⚠️ 가상자산 투자자 B씨
"코인으로 번 돈으로 집 사려다가 시드머니 출처까지 소명하라고 해서 당황했다. 3년 전 거래내역이 없어 고생했다. 미리 증빙자료 챙겨두세요."
💬 세무사 C씨
"자금조달계획서가 촘촘해지면서 상담 문의가 3배 늘었다. 특히 가상자산이나 가족 간 차용은 증빙이 약하면 증여세 폭탄 맞을 수 있어 각별히 주의해야 한다."
❓ FAQ
Q1. 2026년 2월 9일 계약 체결하면 기존 양식으로 제출 가능한가요?
A. 네, 2월 10일 이전 계약은 기존 양식 적용됩니다. 다만 1월부터 시행된 계약금 입금증 의무는 적용됩니다.
Q2. 가상자산으로 번 돈이 아닌데 가상자산 항목에 써야 하나요?
A. 아닙니다. 실제로 코인 매각 대금으로 자금을 마련한 경우에만 해당 항목에 기재하면 됩니다.
Q3. 외국인인데 토지거래허가구역이 아니면 추가 서류 불필요한가요?
A. 네, 2.10 이후 변경사항은 토지거래허가구역 내 주택에만 적용됩니다. 일반 지역은 기존과 동일합니다.
Q4. 자금조달계획서 미제출 시 과태료는 얼마인가요?
A. 최대 500만원입니다. 또한 국세청 자금출처조사 대상이 되어 증여세 추징 위험도 있습니다.
Q5. 계약금을 현금으로 주고받으면 안 되나요?
A. 2026년부터는 계좌이체 입금증 제출이 의무이므로 현금 거래는 사실상 불가능합니다. 반드시 계좌이체로 처리하세요.
📌 핵심 정리
- 시행일: 2026년 2월 10일 이후 체결되는 계약부터 적용
- 가상자산: 자금조달계획서에 '가상자산 매각대금' 항목 신설, 증빙서류 제출
- 외국인: 토지거래허가구역 내 주택 매수 시 체류자격·거소증명·자금조달계획서+증빙 필수
- 계약금: 계좌이체 입금증 의무 제출 (현금 거래 금지)
- 취지: 부동산 거래 투명성 확보, 가상자산 불법 유입 차단, 외국인 투기 억제
- 주의: 미제출 시 500만원 과태료 + 국세청 자금출처조사 대상
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