공인중개사 권리금계약서 작성 불법? 대법원 판례·컨설팅비·무료작성 적법성 (2024도1766)


⚖️ 상가 권리금계약서를 공인중개사가 써주면 불법인가? 

법원판례·입법현황·컨설팅비 적법성 총정리

공인중개사가 상가 권리금 계약서 작성 시 돈을 받으면 행정사법 위반입니다. 대법원 2024도1766 판결, 컨설팅비 명목 수령 불가, 무료 작성도 위법, 입법 추진현황까지 핵심 내용만 정리했습니다.

✅ 핵심 결론 먼저

🚨 명확한 결론

① 공인중개사가 권리금계약서 작성하고 돈받으면 행정사법 위반 → 불법

② 컨설팅비 명목으로 받아도 불법

③ 돈 안받고 무료로 작성해줘도 업으로 하면 불법

④ 권리금 계약서 작성은 행정사 또는 변호사만 가능

대법원 2024도1766 판결(2024.4.12)로 권리금 계약서 작성은 공인중개사 업무범위 밖이며 행정사법 위반임이 확정되었습니다. 실무에서 관행적으로 행해지던 행위가 불법으로 판단되면서 중개업계는 큰 혼란에 빠졌습니다.

💡 주의: 현재도 많은 공인중개사가 이를 모르고 권리금 계약서를 작성해주고 있습니다. 적발 시 형사처벌(벌금형) 대상입니다.

⚖️ 대법원 판결 분석

📌 사건 개요

사건번호: 대법원 2024도1766 (2024.4.12 선고)

하급심: 수원지방법원 성남지원 2022고단577 (2022.11.11)

피고인: 공인중개사 A씨, 개업공인중개사 B씨

사건내용: 2020년 8월 어린이집 임대차계약 중개 시 종전 임차인과 신규 임차인 사이 권리금계약서를 '컨설팅계약서' 명목으로 작성하고 수수료 250만원 수령

⚖️ 법원 판단

1심·2심·대법원 모두 유죄 확정

① 권리금계약서 작성은 행정사법 제2조 제1항 제2호 '권리·의무나 사실증명에 관한 서류' 작성에 해당

② 권리금계약은 공인중개사법상 중개대상물이 아님

③ 권리금계약과 임대차계약은 별개 계약으로 불가분 관계 아님

④ 법률의 착오 주장 기각 - 국토교통부도 권리금 계약서 작성은 공인중개사 업무 아니라고 유권해석

⚠️ 판결문 핵심:
"권리금계약서를 작성하는 행위는 공인중개사법 및 시행령에서 공인중개사의 업무범위로 정하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다"

형량: 벌금 100만원 선고유예 (초범·범죄 고의 약함 고려)

💰 컨설팅비 명목도 불법

피고인들은 '컨설팅계약서'라는 명칭으로 계약서를 작성했지만 법원은 실질을 중시했습니다.

🔍 법원의 판단

"피고인들이 권리금계약서를 중개하여 작성할 경우 행정사법위반 문제가 생길 것을 의식하여 '컨설팅계약'이라는 제목으로 계약서를 작성한 것으로 보인다"

❌ 불법으로 판단되는 명목들

• 컨설팅 수수료

• 인가용역비

• 시설·권리 관리비

• 영업양도 대행비

• 기타 어떤 명목이든 실질이 권리금계약서 작성이면 위법

💡 핵심: 계약서 제목이나 수수료 명목이 중요한 것이 아니라 '실질적 내용'이 권리금계약인지가 판단 기준입니다.



🆓 돈 안받으면 적법한가

❌ 무료로 작성해줘도 불법입니다

행정사법 제3조 제1항은 "행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 따라 허용되는 경우를 제외하고는 행정사법 제2조 업무를 업으로 하지 못한다"고 규정합니다.

📖 '업으로 한다'의 의미

① 반복성·계속성: 1회성이 아닌 반복적으로 작성

② 영리 목적: 직접 수수료를 받지 않더라도 중개업무와 연계하여 이익 취득

③ 사회적 인식: 일반인이 보기에 업무로 인식되는 경우

⚠️ 실무 상황별 판단

불법: 임대차중개와 함께 관행적으로 권리금계약서 무료 작성 → 업으로 판단 가능

회색지대: 지인 1회 부탁으로 무료 작성 → 업으로 보기 어려우나 리스크 있음

💡 결론: 돈을 받지 않더라도 중개업무와 연계하여 반복적으로 권리금계약서를 작성하면 행정사법 위반입니다.

📊 상황별 적법성 판단표

행위 적법성 근거
공인중개사가 권리금계약서 작성+수수료 ❌ 불법 대법원 판례
컨설팅비 명목 수령 ❌ 불법 실질판단
무료로 반복 작성 ❌ 불법 업으로 판단
행정사가 작성+수수료 ✅ 적법 행정사법
변호사가 작성+수수료 ✅ 적법 변호사법
당사자가 직접 작성 ✅ 적법 본인 권리
공인중개사 권리금 중개만 ⚠️ 논란 입법 추진중

🏛️ 입법 추진 현황

📜 공인중개사법 개정안 발의

발의자: 민홍철 의원 등 10인

내용: 상가건물 임대차보호법상 권리금을 공인중개사법 중개대상물에 포함

목적: 공인중개사의 권리금 중개 및 계약서 작성 합법화

⚔️ 찬반 입장

👍 찬성 (공인중개사협회)

• 실무상 임대차계약과 권리금계약이 함께 진행

• 행정사는 중개업무 불가, 이중 수수료 문제

• 일본 택지건물거래업자 권리금 중개 인정 사례

👎 반대 (행정사회)

• 권리금은 임차인의 재산권, 부동산과 별개

• 개인정보 이전, 근로자 포괄승계 등 전문성 필요

• 대법원 판결 무력화는 삼권분립 위배

• 공인중개사는 권리금 산정 전문성 부족

💡 전망: 2024년 발의 후 계류 중. 행정사회의 강력한 반대와 대법원 판결 취지상 법안 통과는 불확실합니다.

⚖️ 헌법소원 제기

한국공인중개사협회는 2024년 5월 13일 헌법재판소에 헌법소원 심판 청구. 행정사법이 직업수행의 자유를 침해한다고 주장하나 결과는 미지수입니다.

📰 최신 핫 뉴스

🔥 대법원 판결로 중개업계 비상

2024년 5월 9일, MBC는 대법원이 공인중개사의 권리금 계약서 작성을 불법으로 확정한 판결을 보도했습니다. "실무상 권리금 계약과 임대차 계약이 함께 진행되는 경우가 많아 사회적으로 위법성 인식이 높지 않았다"며 업계 혼란을 전했습니다.

📎 MBC 뉴스 보기

⚔️ 공인중개사협회 "현실 무시한 판결" 반발

2024년 5월 23일, 한국공인중개사신문은 중개업계가 대법원 판결에 강력 반발하며 헌법소원 청구 및 법 개정 추진을 보도했습니다. "권리금 중개는 관행적으로 공인중개사가 해왔는데 행정사가 하라는 것은 현실과 맞지 않다"는 입장입니다.

📎 한국공인중개사신문 보기



💼 실무 대응방안

🏢 공인중개사 대응

✅ 안전한 실무 처리

① 권리금계약서 작성 요청 시 명확히 거절

② 행정사 또는 변호사 연계 안내

③ 권리금 중개(알선)만 진행, 계약서는 행정사에게

④ 고객에게 법적 리스크 명확히 설명

👨‍💼 임차인 대응

✅ 안전한 권리금 거래

① 권리금계약서는 반드시 행정사 또는 변호사 작성

② 공인중개사가 작성한 계약서는 법적 효력 약함

③ 개인정보 이전, 근로자 승계 등 전문가 확인 필수

④ 임대인 동의 사전 확보

💡 추천: 공인중개사+행정사 협업 모델이 가장 안전합니다. 중개는 공인중개사, 계약서는 행정사가 작성하는 방식입니다.

⭐ 전문가 평가

⚖️ 법률전문가 의견

"대법원 판결은 법리적으로 타당하다. 권리금은 부동산이 아닌 영업권·시설권 등 무형재산으로 공인중개사법 중개대상물이 아니다. 다만 실무 혼란을 최소화하기 위한 법 개정 논의는 필요하다" (법무법인 담당 변호사)

🏢 중개업계 의견

"30년 넘게 관행적으로 해온 업무를 갑자기 불법이라 하니 당혹스럽다. 실무상 임대차계약과 권리금계약이 분리 불가능한 경우가 많아 법 개정이 시급하다" (한국공인중개사협회)

※ 출처: 한국공인중개사신문 2024.5.23

📋 행정사회 의견

"권리금 계약은 단순한 금액 표기가 아니라 개인정보 이전, 근로자 고용승계, 거래명세표 작성 등 복잡한 법률관계가 얽혀있다. 전문성 없는 공인중개사가 작성하면 분쟁 발생 시 피해는 임차인 몫이다" (대한행정사회)

❓ FAQ

Q1. 공인중개사가 작성한 권리금계약서는 효력이 없나요?

A. 계약서 자체는 당사자 간 합의로 효력이 있습니다. 다만 작성한 공인중개사가 행정사법 위반으로 처벌받고, 분쟁 시 전문성 부족으로 불리할 수 있습니다.

Q2. 권리금 중개(알선)만 하는 것도 불법인가요?

A. 권리금 중개 자체는 법적으로 명확하지 않습니다. 계약서 작성 없이 당사자를 연결만 하는 것은 현재 법으로 처벌 어렵지만, 법 개정 전까지는 리스크가 있습니다.

Q3. 행정사 수수료는 얼마인가요?

A. 권리금계약서 작성 수수료는 보통 10~30만원 선입니다. 계약 금액과 복잡도에 따라 달라지며, 사전 견적을 받는 것이 좋습니다.

Q4. 기존에 공인중개사가 작성한 권리금계약서도 문제되나요?

A. 이미 체결된 계약의 효력은 유지됩니다. 다만 해당 공인중개사는 소급 처벌될 수 있습니다. (공소시효는 3년)

Q5. 당사자가 직접 작성하면 문제없나요?

A. 당사자 간 직접 작성은 전혀 문제없습니다. 다만 법률적 검토 없이 작성 시 분쟁 발생 가능성이 있으니 전문가 자문을 권장합니다.

Q6. 법이 개정되면 소급 적용되나요?

A. 형사처벌은 소급 적용되지 않습니다(형법 불소급 원칙). 법 개정 전 행위는 처벌받지 않으나, 현재로선 법 개정 시기가 불확실합니다.

Q7. 신고하면 어떻게 되나요?

A. 행정사법 위반으로 형사고발 가능합니다. 초범은 벌금형(100만원 내외)이 일반적이나 반복 시 가중처벌됩니다.

📜 근거 법령·판례

⚖️ 관련 판례

① 대법원 2024. 4. 12. 선고 2024도1766 판결

공인중개사가 권리금계약서를 작성하고 수수료를 받는 행위는 행정사법 위반

② 수원지방법원 성남지원 2022. 11. 11. 선고 2022고단577 판결

1심 판결, 대법원까지 유죄 확정

📖 관련 법령

① 행정사법 제2조 (업무)

제1항 제2호: 권리·의무나 사실증명에 관한 서류 작성

② 행정사법 제3조 (직무의 독점)

제1항: 행정사가 아닌 사람은 제2조 업무를 업으로 하지 못한다

③ 행정사법 제36조 (벌칙)

제3조 제1항 위반 시 300만원 이하의 벌금

④ 공인중개사법 제2조 (정의)

제1호: 중개대상물은 토지·건축물 등 부동산과 그 권리

⑤ 상가건물 임대차보호법 제10조의3 (권리금)

권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치 등 유형·무형 재산가치의 양도 대가

⑥ 국토교통부 유권해석 (2017)

권리금 계약서 작성은 공인중개사 업무범위 아님

📋 입법안

공인중개사법 일부개정법률안 (민홍철의원 대표발의)

• 의안번호: 2126354

• 발의일: 2024년

• 상태: 계류 중

• 내용: 상가권리금을 중개대상물에 포함

⚖️ 핵심 요약

현재 공인중개사의 권리금계약서 작성은 명확한 불법입니다.
컨설팅비 명목이나 무료 작성도 위법

📌 본 포스팅은 2025년 11월 2일 기준 최신 정보입니다.