전세 9년 거주 가능? 주택임대차법 개정안 핵심 정리 | 시장 영향 분석


🏠최대 9년 전세 가능한 입법 추진과 시장에 미칠 영향 분석

2025년 10월, 전세 계약갱신청구권을 최대 9년으로 확대하는 주택임대차보호법 개정안이 국회에 발의되어 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 임차인 보호 강화 vs 전세시장 위축 논란, 전문가 분석과 시장 영향을 상세히 정리했습니다.

📑목차

📋주택임대차보호법 개정안 핵심 내용

2025년 10월 2일, 한창민 사회민주당 의원 주도로 발의된 주택임대차보호법 개정안의 핵심은 임차인의 거주 기간을 최대 9년까지 보장하는 것입니다.

🔑개정안 3대 핵심

• 임대차 기간: 2년 → 3년 연장
• 계약갱신청구권: 1회 → 2회 확대
• 최대 거주기간: 4년(2+2) → 9년(3+3+3)

현재 임차인은 2년 계약 후 1회 갱신청구권을 사용해 최대 4년 거주가 가능하지만, 개정안 통과 시 3년 계약에 2회 갱신으로 최장 9년 거주가 가능해집니다.

구분 현행 제도 개정안
기본 임대차 기간 2년 3년
계약갱신청구권 횟수 1회 2회
최대 거주기간 4년 9년
임대료 증액 상한 연 5% 이내 연 5% 이내 (동일)
9년간 최대 증액률 - 약 10.25%

🏛️발의 배경과 입법 추진 현황

📌발의 배경

한창민 의원은 개정안 제안 이유로 임차가구의 짧은 거주기간 문제를 지적했습니다. 통계에 따르면:

  • 전체가구 평균 거주기간: 2019년 7.7년 → 2023년 8년
  • 임차가구 평균 거주기간: 2019년 3.2년 → 2023년 3.4년

임차인의 거주 안정성이 여전히 낮은 수준이며, 전세사기와 보증금 미반환 문제가 사회적 이슈로 대두되면서 근본적 법 개편 필요성이 제기되었습니다.

👥발의 의원

한창민(사회민주당) 대표 발의, 공동발의 9명:

  • 더불어민주당: 윤종군, 염태영
  • 조국혁신당: 정춘생, 신장식
  • 진보당: 윤종오, 정혜영, 전종덕, 손솔
  • 무소속: 최혁진

ℹ️입법 전망

사회민주당은 원내 1석 소수정당으로 법안 통과를 강제할 힘이 부족합니다. 다만 범여권 의원들이 공동발의에 참여해 향후 입법 과정에서 논의가 지속될 것으로 예상됩니다.

📝임대인 의무 강화 조항

개정안은 임차인 보호를 위해 임대인의 정보 제공 의무를 대폭 강화했습니다.

📄제출 의무 서류 확대

  • 국세·지방세 납세증명서(기존)
  • 건강보험료 납부확인서(최근 2년간, 신규)
  • 주택 매매 시 신규 소유자 정보 서면 통보 의무화

🛡️임차인 대항력 강화

대항력 발생 시점을 '입주 다음 날 0시'에서 '입주 당일 0시'로 앞당겨 같은 날 담보권 설정되는 전세사기 위험을 원천 차단하도록 했습니다.

💰보증금 상한 규정

보증금·선순위 담보권·세금 체납액 합계가 주택가의 70%를 초과하지 않도록 제한합니다.


📈부동산시장에 미칠 영향 전망

⚠️예상되는 부작용

1. 전세 매물 급감

9년 장기 계약 부담으로 임대인들이 전세 매물을 거두거나 월세로 전환할 가능성이 높습니다.

2. 초기 보증금 폭등

9년간 임대료 증액이 최대 10.25%로 제한되므로, 임대인들이 초기 계약 시 보증금을 대폭 인상할 우려가 있습니다.

3. 실거주 회피 증가

기존 세입자를 내보내기 위해 임대인 본인이나 가족이 임시 실거주하는 사례가 증가할 수 있습니다.

📉시장 현황

이미 전세시장은 불안한 상황입니다:

  • 서울 아파트 전세가격 34주 연속 상승
  • 수도권 전세 매물: 4만9,277건(전년 대비 26.5% 감소)
  • 서울 2만4,418건(20.9%↓), 경기 2만918건(31.3%↓), 인천 3,941건(31.5%↓)
  • 전세수급지수: 152.9(9월 기준)

🔄월세 전환 가속화

전세 제도 자체가 위축되면서 월세 시장이 팽창하고, 이는 임대료 전반의 상승으로 이어지는 구조적 변화를 불러올 것으로 전망됩니다.

🎓전문가 분석 및 의견

👨‍🏫김진유 경기대 교수(도시교통공학과)

"현행 2+2 계약갱신청구권 법 시행에 따라서도 이미 전세 물량의 축소와 신규 계약 시 보증금 상승이 나타난 바 있다. 3+3+3으로 법이 바뀌면 신혼부부 등 신규 임차인들이 전세 물량을 찾지 못하거나 고가 전·월세에 직면할 가능성이 높다."

"10·15 부동산 대책으로 분양 아파트 등 수요가 높았던 지역의 전세 공급이 크게 줄어들 것으로 우려되는데 개정안까지 통과되면 임대차 시장의 혼란이 더 커질 것이다."

👨‍🏫임재만 세종대 교수(부동산학과)

"임차인들의 저렴하고 안정적 주거를 보장하자는 법 취지에는 동의한다. 다만 9년 동안 계약이 묶이면 주택을 적당한 때 팔아 시세 차익을 보기 위해 시장에 뛰어드는 전세 임대인 대부분이 시장을 이탈할 것으로 예상된다."

👨‍🏫박합수 건국대 교수(부동산대학원)

"계약 갱신 시 임대인은 보증금을 5% 인상할 수 있는데, 갱신 횟수와 기간이 늘어나면 임대인이 초기 전세 보증금을 더 올릴 수밖에 없어 전셋값이 전반적으로 급등할 위험이 크다."

📊전문가 공통 의견

• 법안 취지는 긍정적이나 시장 역효과 우려
• 전세 공급 축소로 신규 임차인 피해 예상
• 초기 보증금 인상 압력 증가
• 월세화 가속으로 임차인 부담 가중 가능

💬임대인·임차인 반응

😠임대인 측 반발

국회 의안정보시스템에 반대 의견 2만2,970건(전체 의견의 대다수) 접수되었습니다.

주요 반대 의견

  • "내 집인데 내 집이 아니게 만든다"
  • "사적 재산권 침해"
  • "전세 매물이 씨가 말라 월세화가 가속화될 것"
  • "9년이면 새집도 헌집이 된다"
  • "취지는 좋지만 결과는 의도와 다르게 흘러갈 것"

부동산 커뮤니티와 임대인 카톡방을 중심으로 "반대 청원하자"는 움직임이 확산되었으며, "차라리 월세로 돌리겠다"는 의견이 다수 표출되고 있습니다.

🤔임차인 측 우려

임차인 보호를 목적으로 한 법안이지만, 정작 임차인들도 우려를 표명하고 있습니다:

  • 전세 매물 감소로 집 구하기 더 어려워질 것
  • 초기 보증금이 급등해 신규 진입 장벽 상승
  • 월세 전환으로 주거비 부담 증가 가능성

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⭐후기 및 평가

✅긍정적 평가

임차인 주거 안정성 강화

전세사기와 보증금 미반환 문제가 심각한 상황에서 임차인의 거주 기간을 보장하려는 취지는 긍정적입니다. 잦은 이사로 인한 비용 부담과 주거 불안정을 해소할 수 있습니다.

❌부정적 평가

시장 역효과 우려

과거 2020년 임대차3법 시행 이후 전셋값 폭등과 전세 매물 감소 현상이 재현될 가능성이 높습니다. 특히 현재 부동산 시장이 불안한 상황에서 추가 규제는 시장 혼란을 가중시킬 수 있습니다.

📌종합 평가

입법 취지는 공감하나, 시장 현실과 임대인의 재산권을 함께 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 보호와 시장 안정성의 균형을 맞추는 정책 보완이 병행되어야 합니다.

출처: 언론 보도 및 전문가 의견 종합

❓FAQ

Q1. 개정안이 통과되면 언제부터 시행되나요?

현재 발의 단계로 법안 통과 시기는 미정입니다. 국회 심의를 거쳐야 하며, 통과되더라도 시행 시기는 별도로 정해집니다.

Q2. 현재 계약 중인 전세에도 소급 적용되나요?

개정안의 부칙 내용에 따라 결정됩니다. 과거 임대차3법은 기존 계약에도 갱신청구권이 소급 적용되어 논란이 되었습니다.

Q3. 9년간 임대료는 얼마나 오를 수 있나요?

전월세상한제(연 5% 이내)가 적용되어 9년간 최대 약 10.25% 인상이 가능합니다. 단, 임대인이 초기 계약 시 보증금을 대폭 올릴 가능성이 있습니다.

Q4. 임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 경우는?

현행법상 임대인 본인 또는 가족의 실거주, 재건축·재개발, 전대(轉貸) 등의 사유가 있을 때 거부 가능합니다. 개정안도 유사한 예외 사유를 둘 것으로 예상됩니다.

Q5. 전세 대신 월세가 유리한가요?

개인 상황에 따라 다릅니다. 전세 매물 감소와 보증금 상승이 예상되므로, 자금 여력과 거주 계획을 고려해 선택해야 합니다.

Q6. 법안 통과 가능성은?

발의 의원들이 소수당 중심으로 법안 통과를 강제할 힘은 부족합니다. 다만 임차인 보호 이슈가 사회적 관심사인 만큼 국회 논의는 지속될 것으로 보입니다.

⚖️근거 법령

1. 주택임대차보호법

  • 제4조(임대차기간 등): "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다."
  • 제6조(계약갱신요구권 등): "임차인은 제4조에 따른 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다."
  • 제6조의2(전월세상한제): "임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증감률은 5%를 초과하지 못한다."
  • 제3조(대항력): "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다."

2. 민법

  • 제618조(임대차): "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."
  • 제621조(임대차기간): "임대차기간은 20년을 넘지 못한다."

※ 주택임대차보호법 개정안(의안번호 2133379)

2025년 10월 2일 한창민 의원 등 10인 발의, 국회 계류 중

본 글은 2025년 10월 23일 기준 최신 정보를 바탕으로 작성되었습니다.
법안은 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으니 최신 동향을 지속적으로 확인하시기 바랍니다.