서울 전역 + 경기 12곳, 토지거래허가구역 지정 완전 정리


🏘️ 서울시 전역과 경기 12곳 토지거래허가구역 지정

2025년 10월 15일, 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 부동산 시장 과열을 막기 위한 강력한 규제가 시행되며, 투기과열지구와 조정대상지역도 동시 적용됩니다.




1️⃣ 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 투기적 거래 방지와 지가 안정을 위해 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 관할 구청장의 사전 허가를 받아야 하는 지역입니다. 허가를 받지 않으면 거래가 무효로 처리되며, 주택 구매 시 2년 실거주 의무가 부과됩니다.

규제 대상은 아파트 및 동일 단지내 아파트가 1개 동(棟) 이상 포함된 연립·다세대 주택 입니다.(오피스텔은 제외됨)

이번 조치는 서울과 수도권 집값 급등에 대응하기 위한 정부의 세 번째 부동산 대책으로, 기존 강남3구·용산구에서 서울 전역과 경기 12개 지역으로 대폭 확대되었습니다.

2️⃣ 서울·경기 지정 지역 상세 내역

✅ 서울시: 25개 전 자치구가 모두 포함됩니다.

✅ 경기도 12개 지역:

시·구 비고
과천시 전역 고가 주택 밀집
광명시 전역 서울 인접
성남시 분당구 신도시
성남시 수정구·중원구 재개발 지역
수원시 팔달구·장안구·영통구 경기 남부 중심
안양시 동안구 평촌 신도시
용인시 수지구 죽전·동천 지역
의왕시 전역 GTX 수혜
하남시 전역 미사 신도시

3️⃣ 주요 규제 내용

🔴 토지거래허가제 핵심 사항:

  • 아파트 및 아파트가 1개 이상 포함된 연립·다세대 주택이 대상
  • 잔금일 당일 전입신고 의무
  • 허가증 발급일로부터 4개월 이내 잔금 처리
  • 입주 후 2년간 실거주 의무 부과

🔴 주택담보대출 규제 강화:

  • LTV(주택담보대출비율): 70% → 40%로 축소
  • DTI(총부채상환비율): 60% → 40%로 강화
  • 25억 원 초과 주택 대출 한도: 6억 → 2억 원으로 축소

🔴 시행 시기: 2025년 10월 16일부터 적용 (강남3구를 제외한 서울 전역+경기 12곳의 조정대상지역 및 투기과열지구는 10월 16일부터 적용)

4️⃣ 허가 신청 방법 및 조건

📋 신청 절차:

  1. 매매계약 체결 전 관할 구청 토지관리과 방문 또는 온라인 신청
  2. 토지거래허가 신청서 작성 및 필요 서류 제출
  3. 심사 기간: 통상 15일 이내 허가 여부 통보
  4. 허가증 발급 후 4개월 이내 잔금 완료

📄 필요 서류:

  • 토지거래허가 신청서
  • 매매계약서 사본
  • 토지이용계획서(실거주 목적 증명)
  • 자금조달계획서
  • 신분증 사본

⚠️ 주의사항: 허가 없이 계약 시 계약 무효 처리되며, 부정한 방법으로 허가 취득 시 형사 처벌 대상입니다.


5️⃣ 후기(평가)

💬 부동산 전문가 의견:

"토지거래허가구역 확대는 단기적으로 거래량 감소와 시장 냉각 효과를 가져올 것으로 예상됩니다. 하지만 과거 사례를 보면 규제 지역 외곽으로 풍선효과가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다." - KB부동산 리서치센터

💬 실거주 의무 경험자:

"2년 실거주 의무는 실제 거주자에게는 큰 부담이 아니지만, 투자 목적 구매자에게는 강력한 진입 장벽으로 작용합니다. 허가 절차도 생각보다 까다롭고 시간이 소요됩니다." - 네이버 부동산 카페 이용자

※ 위 내용은 일반적인 시장 평가와 사용자 경험을 종합한 것입니다.

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7️⃣ FAQ 자주 묻는 질문

Q1. 이번 토지거래허가구역 지정 효력은 언제부터 발생하나요?

A. 2025년 10월 20일부터 시행됩니다. 강남3구를 제외한 서울 전역+경기 12곳의 조정대상지역 및 투기과열지구는 10월 16일부터 적용됩니다.

Q2. 기존 계약도 영향을 받나요?

A. 시행일 이전 계약 체결분은 영향을 받지 않습니다. 다만 잔금일이 시행일 이후라면 확인이 필요합니다.

Q3. 2년 실거주 의무는 어떻게 확인하나요?

A. 주민등록등본과 전입신고 이력으로 확인하며, 위반 시 이행강제금이 부과되고 향후 거래 제한을 받을 수 있습니다.

Q4. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?

A. 계약이 무효 처리되며, 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하 징역 또는 거래금액의 30% 이하 벌금이 부과됩니다.

Q5. 전세나 월세도 해당되나요?

A. 아니요. 토지거래허가제는 매매 거래에만 적용되며, 임대차 계약은 해당되지 않습니다.

8️⃣ 근거 법령

  • 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조(토지거래허가구역의 지정)
    국토교통부장관 또는 시·도지사는 토지의 투기적 거래 방지와 지가 안정을 위해 토지거래허가구역을 지정할 수 있습니다.
  • 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)
    허가구역 내에서 토지거래계약을 체결하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 없는 계약은 무효입니다.

📌 본 정보는 2025년 10월 15일 기준이며, 상세한 사항은 관할 구청 또는 국토교통부 홈페이지를 통해 확인하시기 바랍니다.


위치: 대한민국 서울특별시