🧮 아파트 증여 총정리｜증여세 계산부터 절세전략까지

🧮 아파트 증여 총정리｜증여세 계산부터 절세전략까지

아파트 증여 총정리｜증여세 계산부터 절세전략까지

최근 부동산 시장이 조정기를 맞이하면서 매매보다 부모 → 자녀 간 아파트 증여가 증가하고 있습니다. 하지만 아파트 증여는 단순히 '명의 이전'이 아닌, 세금 이슈가 중요한 절세 설계가 필요한 고관여 거래입니다.

목차

1. 아파트 증여란?
2. 증여세 계산 방법 (2025년 기준)
3. 실거래가 없는 경우, 기준시가 확인법
4. 절세를 위한 세테크 전략
5. 증여세 신고 방법 및 기한
6. 유의사항 및 관련 법령
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
8. 관련 법령 및 판례

1. 아파트 증여란?

아파트 증여는 부모, 배우자, 자녀 등 직계 가족에게 무상으로 부동산 소유권을 넘기는 행위를 말합니다. 증여 시, 증여세는 수증자(받는 사람)가 납부해야 하며, 일정 금액까지는 증여세 공제가 적용됩니다.

2. 증여세 계산 방법 (2025년 기준)

증여세는 다음의 공식으로 계산됩니다.

① 과세표준 = 증여가액 - 공제액
② 증여세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제

📌 증여세율 (2025년)

과세표준	세율	누진공제
1억 이하	10%	0
5억 이하	20%	1천만 원
10억 이하	30%	6천만 원
30억 이하	40%	1억 6천만 원
30억 초과	50%	4억 6천만 원

공제액 예시

부모 → 자녀: 5,000만 원 (미성년자는 2,000만 원)
배우자 간: 6억 원

✅ 증여세 공제금액 (2025년 기준)

증여자 → 수증자 관계	공제 금액
부모 → 성년 자녀	5,000만 원
부모 → 미성년 자녀	2,000만 원
배우자	6억 원
조부모 → 손자녀 (직계존속)	5,000만 원 (성년) / 2,000만 원 (미성년)
형제자매, 사촌 등 기타	500만 원
타인 (친족 아님)	500만 원

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3. 실거래가 없는 경우, 기준시가 확인법

1순위: 국토교통부 실거래가
2순위: 인근 유사 아파트 시세
3순위: 국세청 기준시가 (홈택스)

기준시가는 감정평가 없이 인정되지만, 너무 낮게 신고하면 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

👉 기준시가란? 소득세법에 의한 양도소득세 계산시 양도가액 및 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산) 가액 산정의 기준이 되는 정부가 정한 가액을 말합니다.

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4. 절세를 위한 세테크 전략

💡 10년 단위 분할 증여로 공제 반복
💡 취득세·종부세 사전 검토
💡 현금 증여 후 자녀 명의 매입 전략
💡 전세보증금 차감 방식 적용 가능

5. 증여세 신고 방법 및 기한

📅 기한: 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 이내
💻 방법: 홈택스 전자신고 또는 세무서 방문
🧾 서류: 증여계약서, 등기서류, 가족관계증명서 등
💸 취득세: 3.5% 별도 납부 필요

6. 유의사항 및 관련 법령

현금출처 불명확 시 자금출처조사 가능
기준시가와 시세 차이 과도하면 추징 위험
신고 누락 시 가산세 부과

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 아파트 대신 오피스텔을 증여해도 되나요?
A. 가능합니다. 다만 주거용인지 상업용인지에 따라 과세 방식이 다를 수 있습니다.
Q. 현금으로 증여하면 증여세가 없나요?
A. 현금도 증여세 과세 대상입니다. 출처 확인도 필요합니다.

8. 관련 법령 및 판례

『상속세 및 증여세법』 제45조, 제48조
『국세기본법』 제14조 (실질과세 원칙)
『지방세법』 제11조 (취득세)
📌 대법원 2017두63530 판결: 증여세 누락으로 세액이 경정된 사례