주택·상가 임차인을 위한 보증금 보호 팁! 확정일자부터 배당요구까지 2025년 완전정리
🏠 주택·상가 임차인을 위한 보증금 보호 꿀팁 총정리 (2025년 최신)
1. 보증금을 보호하려면? 기본 요건
전세사기, 부동산 직거래 사고가 많기 때문에 주택이든 상가든 보증금을 안전하게 보호하려면 최소한 아래 6가지는 반드시 챙겨야 합니다.
- 계약 당시 근저당이 많은 건물(부동산 시세의 60% 이상)은 계약하지 않는다.
- 임대인 본인 확인하기: 기본 중의 기본입니다. 전월세 사기의 시작점이기도 합니다.
- 등기사항전부증명서 확인: 특히 근저당권 최초 설정일 확인--> 최초 근저당 설정일이 소액보증금의 기준시점임
- 대항력 확보: 주택은 전입신고 + 인도 / 상가는 사업자등록 + 인도
- 확정일자 받기: 주민센터 또는 세무서에서 계약서에 확정일자 부여
- 배당요구: 경매 시 기한 내에 법원에 배당요구서 제출
2. 주택 임차인의 필수 체크포인트
- 전입신고와 실제 입주를 마쳐야 대항력 생김
- 확정일자 없으면 우선변제권 없음
- 소액임차인일 경우 최우선변제권 가능
- 묵시적 갱신 중 계약해지 시 임대인에게 해지 통보 후 3개월 뒤 효력 발생 (주임법 제6조의2)
3. 상가 임차인의 필수 체크포인트
- 사업자등록 신청 필수 (임대차계약 후 20일 이내)
- 상가건물임대차보호법에 따라 소액보증금 기준 충족 시 최우선변제
- 임차권등기명령 신청 가능 (보증금 반환 소송 전 단계)
- 사업자등록 안 하면 대항력 발생 안 됨
4. 주택·상가 공통된 보증금 보호 전략
- 계약서에 확정일자 필수
- 대항력 + 확정일자 + 소액임차인 → 최우선변제권 가능
- 보증금의 전액 보호는 어려우며, 등기부상 권리관계 사전 확인이 중요
5. 배당요구 절차 요약
- 경매 개시 이후, 법원이 정한 기한 내에 배당요구서 제출
- 기한 놓치면 확정일자 있어도 배당받기 어려움
- 법원 방문 또는 온라인 제출 가능 (대한법률구조공단 등 활용 가능)
FAQ (자주 묻는 질문)
-
Q1. 확정일자만 있으면 보증금 전액 보호되나요?
→ 아닙니다. 대항력도 갖춰야 하고, 경매 시 배당요구도 해야 합니다. -
Q2. 상가는 확정일자 어디서 받나요?
→ 세무서 또는 법원 등기소에서 가능합니다. -
Q3. 보증금보다 선순위 근저당이 많으면?
→ 보증금 보호 어려움. 계약 전 반드시 등기부등본 확인하세요.