상가 우선변제권 vs 최우선변제권, 환산보증금과 소액임차인 기준표까지 총정리! 2025년 기준
상가 임차인은 소액임차인이 아니더라도 일정 요건을 갖추면 건물이 경매나 공매에 넘어가더라도 일정 금액까지 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있고, 소액임차인이면 소액임차인으로서 강력한 보호를 추가로 받을 수 있습니다.
상가 우선변제권의 요건 - 아래 4가지 요건을 모두 충족해야함
1. 사업자등록
상가 소액임차인은 그 상가에서 실제로 영업을 하며, 세무서에 정식으로 사업자등록을 마친 임차인이어야 합니다.
2. 상가에 입주하여 점유 중
임대차계약만 체결하고 영업을 시작하지 않은 경우는 해당되지 않습니다. 실제로 상가에 입주해서 운영 중이어야 합니다. 이는 새로운 소유자 등에게 임차권을 주장할 수 있는 권리, 즉 대항력과도 연결됩니다.
3. 임대차계약서의 확정일자
상가 보증금에 대한 우선변제권을 가지려면 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 유의할 점은 상가의 확정일자는 상가 소재지를 관할하는 세무서에서만 가능하고 온라인으로 신청이 불가능합니다.
- 확정일자 받을 때 구비서류:
- 본인 직접 방문: 임대차계약서 원본, 대표자 신분증
- 대리인 방문: 위임장과 대리인 신분증
4. 배당요구
상가 경매 시 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 경매절차상 배당에서 제외되어 돈을 전혀 못 받을 수 있습니다.
상가 우선변제권의 효과
우선변제권은 소액임차인이 아니더라도 누구나 갖출 수 있는 권리이고 우선변제권을 통해 상당한 보호를 받을 수 있습니다.
그러나 임차인에게 우선변제권이 있다고 해도 선순위 권리자가 많다면 실제로 임차인이 회수할 수 있는 금액은 줄어들 수 있습니다.
- 우선변제 금액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 2항).
- 상가건물에 임차인이 2명 이상이고, 이들의 우선변제 보증금의 합계가 상가 가액의 1/2을 초과하면, 각 임차인의 우선변제금은 상가 가액의 1/2을 기준으로 비율로 나누어 계산합니다.(상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제3항)
상가 최우선변제권의 요건
임차인이 최우선변제권을 갖기 위해서는 아래 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 대항력 | 상가를 인도받고 사업자등록을 신청한 상태일 것 |
| ② 소액임차인 요건 | 환산보증금이 지역별 기준 이하일 것 (예: 서울 6,500만 원 이하) |
| ③ 배당요구 | 경매 또는 공매에서 법원이 정한 기한 내에 배당요구를 해야 함 |
1. 대항요건을 갖춰야함
대항력 발생 시기: 상가의 인도 + 사업자등록 2가지 요건을 갖추면 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기는데 대항력 발생 시기는 위 2가지 요건을 갖춘 다음 날 0시부터입니다.(상가건물 임대차보호법 제3조 1항)
2. 소액임차인일 것
상가 소액임차인은 보증금이 일정 기준 이하여야 합니다. 상가는 주택과 달리 월세도 보증금으로 반영한 환산보증금으로 판단합니다.
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
환산보증금은 아래 소액임차인의 범위표와 같이 기준 시점과 지역마다 다릅니다.
상가건물임대차보호법상 소액임차인의 범위
| 기준 시점 | 지역 | 법 적용 범위 | 소액보증금 | 최우선변제금 |
|---|---|---|---|---|
| 2018. 1. 26.~ | 서울특별시 | 6억 1천만 원 이하 | 6,500만 원 이하 | 2,200만 원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외) | 5억 원 이하 | 5,500만 원 이하 | 1,900만 원 | |
| 부산광역시(기장군 제외) | 5억 원 이하 | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 | |
| 부산광역시(기장군) | 5억 원 이하 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 | |
| 광역시·안산시·용인시·김포시·광주시 | 3억 9천만 원 이하 | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 | |
| 세종시·파주시·화성시 | 3억 9천만 원 이하 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 2억 7천만 원 이하 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 | |
| 2019. 4. 2.~ | 서울특별시 | 9억 원 이하 | 6,500만 원 이하 | 2,200만 원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외) | 6억 9천만 원 이하 | 5,500만 원 이하 | 1,900만 원 | |
| 부산광역시(기장군 제외) | 6억 9천만 원 이하 | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 | |
| 부산광역시(기장군) | 6억 9천만 원 이하 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 | |
| 광역시·안산시·용인시·김포시·광주시 | 5억 4천만 원 이하 | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 | |
| 세종시·파주시·화성시 | 5억 4천만 원 이하 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 |
※ 기준시점 : 최초 근저당권 설정일을 기준으로 한다.
※ 위 표에서 '법 적용 범위'는 상가건물임대차보호법의 적용 기준이 되는 환산보증금 액수이고, 서울 지역의 환산보증금이 9억원을 초과하면 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못함.
3. 배당요구
경매 또는 공매 절차에서 법원이 정한 종기까지 배당요구를 해야 최우선변제권이 인정됩니다. 배당요구가 없으면 아무리 소액임차인이라도 최우선변제를 받을 수 없습니다.
상가 최우선변제권의 효과
1. 임차인의 순위에 관계없이 무조건 최우선변제금은 보장
상가 임차인이 후순위 권리자이더라도 무조건 최우선하여 일정 금액(예: 서울은 2,200만 원, 인천은 1,900만 원)이 무조건 최우선으로 보장됩니다. 위 '소액임차인의 범위표' 에서 해당 지역별 최우선변제금을 참고하세요.
2. 기준 시점의 최우선변제금이 적용
상가에 근저당권이 설정되어 있으면 계약 시점의 소액보증금이 적용되지 않고 근저당권이 최초로 설정된 시점의 소액보증금이 적용됩니다. 예를 들어 10년전에 근저당권이 설정되어 있으면 당시의 소액보증금을 확인해야 합니다.
3. 주의할 점
최우선변제권은 우선변제권과 달리 확정일자가 필수 요건이 아닙니다. 소액보증금이 최우선변제금 보다 많은 경우 그 초과분은 일반 우선변제 순위에 따라 배당됩니다.
상가건물임대차보호법상 환산보증금
1. 개념
환산보증금은 상가건물임대차보호법에서 임대차 보호 대상이나 소액임차인 여부를 판단할 때 사용하는 기준 보증금입니다. 단순 보증금뿐 아니라 월세까지 포함한 총 임대차 금액을 환산해서 판단합니다.
2. 환산보증금 계산법
환산보증금은 월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액입니다.
환산보증금 계산 방식: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
- 계산 예시: 보증금이 3,000만 원, 월세가 50만 원인 경우
→ 환산보증금은 3,000만 원 + (50만 원 × 100) = 8,000만 원
이렇게 계산된 환산보증금으로 소액임차인에 해당되는지 여부를 판단합니다.
3. 상가 소액임차인 기준 현실화 필요성
서울에서 상가 소액임차인이 되려면 환산보증금이 6,500만 원 이하여야 하는데 이 기준은 2013. 12. 30. 개정한 것으로 13년이 경과되어 현실과 동떨어진 기준이 되어 대폭 증액 필요성이 있습니다.
서울의 경우 상가의 최소한 보증금이 1,000만 원, 월세가 60만 원 이상이 대부분인데 이 때 환산보증금은 7,000만 원이 되어서 소액임차인이 될 수 없습니다.
- 환산보증금 = 1,000만 원 + (60만 원 × 100) = 7,000만 원